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習總又提「房地產稅」!內房股前景是好是壞?(黃偉豪)

內地兩會剛於於3月3日至5日在北京召開,觀乎今年國務院總理李克強發表的《政府工作報告》,2019年制定的目標如內地經濟年增長(GDP)預期目標為6%至6.5%、居民消費價格(CPI)漲幅目標3%等,都與先前市場的預期大致相近,惟較令人意外的是,「房地產稅」一詞再次出現於今年報告中。究竟這次「舊事再提」,會對內房股有甚麼影響?

2014年已提房地產稅立法

事實上,「房地產稅」並非第一次出現在《政府工作報告》內。早在2014年,內地已首提房地產稅立法,當時報告曾表述「做好房地產稅、環保保護稅立法相關工作」;到相隔四年後的2018年,報告更將「房地產稅」獨立出來,表明「要穩妥推進房地產稅立法」;直到今年的工作報告,再次表示「穩步推進房地產稅立法」。過去5年,從「首提」到「穩妥」,再到今年的「穩步」,在三提此關鍵詞下,究竟推進房地產稅對內地樓市可起甚麼作用?

從實際定義上,房地產稅是房地產調控的其中一種重要政策,為一中長期穩定房價、穩定對樓市預期,促進房產市場平穩發展的長效機制,與近年內地所有以「限」字為代表的短效措施(如:限購、限貸及限售等),方向截然不同。

「房地產稅」vs 「房產稅」

可能讀者會有一個疑問,除「房地產稅」外,近年亦常聽到另外一個有關內房稅收的用詞-「房產稅」。事實上,「房地產稅」與「房產稅」雖然只差一字,但定義上的確有所不同。簡單來說,「房地產稅」是一個綜合性的概念,一切在房地產整體經濟運行過程中,有直接關係的稅種都屬於房地產稅。亦即是說,投資者可以將「房產稅」理解為「房地產稅」的一種。

的而且確,房地產稅在中國是包括房地產業增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等約十多個稅種的體系,主要涵蓋開發建設、房產交易和保有三大方向。雖然目前為止整個房地產稅體制還未正式出台,但作為房地產稅當中重要的一環,房產稅其實早在2011年,已開始以上海及重慶為推行試點。當時上海版的方案,主要是針對上海市居民新購第二套及以上住房和非上海市居民新購第一套房,稅率一率為0.6%;至於重慶市的版本,所徵收的對象,主要為獨棟別墅高檔公寓,以及無工作戶口且無投資的居民所購買的第二套住房,稅率介乎0.5%至1.2%不等。因此,從上述試點看來,內地在推行房地產稅種上的徴收確實存在一定經驗。

不過,以目前情況來看,內地短期內全面推進房地產稅的機會不大,相信要在多個領域上作進一步釐清,才可望推行。例如:稅基的問題,即對徵稅房屋的種類作統一界定,畢竟內地除了商品房外,還有大量房改房、軍產房、小產權房、福利房、央產房及經濟適用房等。除此以外,對於不同稅種會否存在重複徵稅問題,亦需要統一梳理,如部分包括土地出讓和建設環節,亦可能出現在交易和保有環節之中。正因房地產稅在推行上仍存在不同「盲點」,即使有分析認為內地政府對此有了推出時間表,惟相信短期推出的機會亦不大。故此,單單憑「房地產稅」再次寫入政府工作報告內,預期對內房股的影響較少。

內房股前景樂觀

反之,不論在盈利或股價的整體前景,內房板塊在一定程度上更受人民幣匯價、內地經濟前景、樓市短期調控政策、個別房企樓房銷售等影響。雖然人民幣今年初以來反彈幅度不少,惟相信進一步大幅升值空間有限;加上內地經濟增長放緩,以及內地樓市調控政策短期內全面鬆綁的機會微乎其微已幾近是不爭的事實。即使部分內房樓房銷售表現尚算理想,惟現階段考慮部署內房股的值博率不高。反而整體板塊普遍隨過去兩個月港股反彈而回升了不少,建議若投資者早前在低位買入的,現時逐漸獲利離場亦不失為一個好選擇。待板塊作適度調整後,才再作部署。

總括而言,「房地產稅」的提法已有多年,這次亦再次在全國「兩會」中提出來,的確說明中央政府對此有推出時間表。然而,以目前情況來看,一來房地產已有「房住不炒」的思路,內地樓市已得到降溫,現時非逼切需要即時推行「房地產稅」;二來即使真的推出,市場已有了適度預期,以及相信會是一步一步推行,讓市場有個平穩過渡的過程,內房板塊受此影響看來不太負面。
 

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