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揀定息或浮息按揭考慮因素 長達20年定息按揭抵唔抵?

政府於2020年《財政預算案》中提到推出定息按揭,定息按揭顧名思義就是一段時間內息率不變的按揭計劃,而現時市場較多人使用的H按及P按亦是浮動利率按揭,其利息分別取決於港元同業拆息(H按)及個別銀行的最優惠利率(P按)。有意上車的朋友究竟在甚麼情況下要揀定息或浮息按揭計劃呢?

政府定息按揭計劃詳情

年期及利率
  • 十年 2.75厘
  • 十五年 2.85厘
  • 二十年 2.95厘
貸款額上限1,000萬
完結後選擇轉為浮息續期 (最優惠利率減2.35厘) 或 繼續採用定息按揭
貸款人要求
  • 不需進行壓力測試
  • 需要符合供款與入息比率要求
  •  
貸款總額10億元
申請期

接受申請起計六個月 (目前尚未公布接受申請日期)

資料來源:金管局、按揭證券公司

去年美國加息後,本港銀行亦曾經上調最優惠利率,當時部份銀行亦有進出定息按揭計劃。不過與政府是次推出的不同在於,銀行推出的定息按揭利率較當時的浮息按揭低息,年期亦僅為兩至三年;而政府的定息計劃最短為十年,利率亦較現時的浮息按揭為高。

政府新推出的定息按揭,十年期定息為2.75厘,十五年期定息為2.85厘,二十年期定息則為2.95厘。現時市面上的 H按及 P按實際利率約為2.4厘。既然浮息按揭息率較抵,為何政府仍要推出息率較不吸引的定息按揭?置業人士是否可以對定息按揭完全不予以考慮?

不應只看現時市場利率 為未來高息周期作規避

以較老套的說法,定息按揭的優點在於管理利率風險。如前所述,H按及P按是浮動利率按揭,有機會上升至供樓人士不能負擔的水平。

近年本港長期處於低息環境,在經濟環境欠佳的情況下,預計低息環境仍將維持一段時間。低息環境下,環球流動性充足,作為H按基準的本港銀行同業拆息長期處於低水平,銀行作為業務利率基準的最優惠利率亦不會上升,以本港銀行而言,大型銀行的最優惠利率長期處於5厘,小型銀行則為5.25厘,由於存在存款成本,因此即使再減息,最優惠利率相信已是最低水平,不會再有下調空間。

但過去曾有經歷高息周期,P按息率於2005年至2006期間大幅攀升,自2.15厘水平上升至最高5.5厘水平,大升超過一倍,每月供款額將會增加1,000元。

雖然當時高息環境只維持了兩年,但整體業主則多供了約24,000元,更遑論P按息率於1998年曾高至11.25厘。至於未來十至二十年,利率環境會一直處於近年的低息狀態,還是有機會經歷上述的高息環境,甚至升至更高?選擇按揭計劃時,對息率環境的判斷,自然亦是考慮因素之一。

與過往銀行所提供的二至三年定息按揭不同,銀行於定息期間提供較浮息按揭更低的利率,以吸納客戶;而是次推出、年期高至十至二十年的定息按揭,可規避上面提及的利率風險。當然置業人士若預期利率環境於長達二十至三十年間仍將處於低位,仍可選擇浮息按揭。

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