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REITs 是甚麼?一文睇清REIT架構及投資要點

買股票收息,開拓收入來源是很多新手接觸股票的第一步,而房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trust;REIT)是頗受歡迎的收息投資工具。今次由淺入深拆解一下投資 REIT 的要點。

什麼是 REIT?

房地產信託基金主要投資於房地產項目,包括零售商場、寫字樓、酒店等,旨在為投資者帶來定期的房地產租金收入。房地產向來被大眾投資者視為「長青」行業,皆因香港物業在過去多年的升值回報相當豐厚,以信託形式上市的 REITs 可讓投資者以低門檻投資於基金旗下龐大物業組合,賺取租金回報之餘,坐享物業升值潛力。

REIT 定位有優勢

除了入場門檻低,REITs 在結構上可為投資者帶來多重保障。首先,在香港獲認可買賣的 REIT 每年度要將至少 90% 除稅後淨收入用於股息分派,這為信託投資者帶來更高確定性,避免因上市公司調整分派政策而造成收入波動。第二,REIT 借款上限為計劃資產總值的 45%,這可限制基金過度運用槓桿,有助加強基金的財務穩健性,投資者承受的投資風險亦較有限。

挑選 REIT 三大要點

1. 物業種類

不同類型物業的防守力均有所不同,例如酒店物業的需求容易受旅遊業表現影響,零售物業則受消費市道影響。最近,酒店及零售物業在疫情間均遭受強烈衝擊,而寫字樓物業可受惠於相對穩定的企業營運需求,防守力因而較優勝。

2. 物業定位

除了物業品類,物業定位同樣會影響租賃收入的穩定性及增長力。例如領展(823.HK)旗下零售物業較多為屋邨相連商場,可受惠於穩定的民生消費需求,防守力高於冠君(2778.HK)旗下朗豪坊商場。經濟下行風險大增之下,企業成本意識提高,核心商業區如中環、金鐘的寫字樓租賃需求或會較非核心地區的同級別物業為弱。

3. 租戶構成

物業租戶的結構亦會影響物業的續租及議租表現。零售商場而言,著重本地需求、日常消費的商戶的業務防守力較高,租賃情況會較穩定,但主打非必要及旅客消費的商戶容易因經濟環境轉變而陷入低潮,租賃表現的波動性較高。至於寫字樓物業,公營機構的租賃需求受經濟周期影響有限,可加強寫字樓物業的租金收入穩定性。

總結

REIT 的分派政策透明度高,而且物業在長線的升值潛力吸引,因此過去備受收息投資者鍾愛,新手投資收息不妨考慮。

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