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買樓前投資與投機的考慮 (利世民)

「現在我應該買樓嗎?」幾乎每個投資講座,都會遇到這兩條問題。

作出任何投資決定前,必須考慮的第一個問題其實是:「這筆錢,計劃投放多長時間?」三個月?一年?十年?有些投資交易成本太高,一般不宜短炒。當然,某些特殊情況下,價格暴升,甚麼都可以短線投機;但我們必須要搞清楚,投資和投機是兩種截然不同的心態,絕對不應混為一談。

投資與投機,有三個最主要分別:

1. 投資的合理年期

投資的合理年期,最短應為三年。換句話說,當你有一筆可以在三年內完全不動用的資金,你才有條件去投資。

就算以三年為限,投資的複合利率效應不會明顯。嚴格來,沒有複合利率效應,就不算是投資。愛因斯坦曾經講過,複合利率是人類第八大奇蹟;將回報不斷重新投入,透過複利效應將本金放大,是投資與投機的第一個分別。保守計,投資應其實以七至十年為期限。過去的經濟周期,維時平均七至十年。投資其中一個簡單而有效的策略,就是與經濟周期同步。

2. 投資的風險及回報

投機的風險和回報,都是來自價格升跌;這亦是為何風險與回報成正比。投機者的格言是,寧買貴莫買錯,最重要是控制注碼和嚴守止蝕。而投資著重的是回報率;風險來自影響回報率的外在因素;資產價格升跌,並非投資者決定買賣的唯一因素。

3. 對價格的影響力

投機者對資產的價格幾乎是完全沒有影響力,一切聽天由命。但投資者卻可以透過投入更多資本,去改變資產本身的質素,增長回報率。最簡單的例子,就是將住宅單位裝修增加租金收入。

愈無錢愈投機

依我多年來的觀察,越是沒有本錢投資的人,就越傾向短線投機;希望憑運氣和眼光搵快錢。正所謂財不入急門,投機,說穿了其實就是賭;賭場的森林法則是:「場內絕大多數人輸錢,只有庄家才可以長賭必贏。」

許多賭徒偏偏不知道自己在搏彩;他們自以為做足研究功夫,一定比其他人知得更多,看得更準。行為經濟學的研究發現,絕大多數投機者,不但事前嚴重高估自己的判斷力,就算事後亦一樣高估自己的投機成功率。

投機,只是「被動地等待運氣女神關照」;投資的意義則剛好相反,是「主動建立被動收入」。

所以,回到文章最初的問題;一個人應該在甚麼時候置業,必須考慮的兩個條件是:

一、是否有理由相信自己在未來七至十年,可以不必動用到首期的資金? 二,計劃買入的物業,租金回報能否與市場平均睇齊;

小心租金回報轉變

就算置業目的是自用,亦要確保物業租值合符市場平均水平。沒有人知道,自己日後會否遇到任何環境上的轉變。舉例說,置業者假如不幸失業,又或者收入減少,只要物業租值合符市場水平,最少也可以選擇將物業出租,幫補供樓開支,並待善價而沽。同樣道理,置業者確保自己在未來七至十年不必動用到首期的那筆資金,就是為了避免因資金問題,在錯誤的時間,沽出資產。

順帶一提,今年施政報告宣布,放寬首次置業人士按揭;800萬元或以下物業最高可按九成,800萬元至1000萬元物業,則最高八成。放寬首置按揭,上車難度大減,理論上可以若干程度上,減少自辣招推出後市場向一手樓傾斜的不正常現象。再者,二手物業市場,單位租金淨回報,通常勝過一手新盤,所以有理由相信,新政策將加快市場流轉。

但對投資者而言,最終還是要看租金回報會否因此有所轉變。政府增加公營房屋的佔市場比例,又降低首置門檻,對租務需求始終有一定影響。事實上,世界各地的經驗反映,每當政府對住宅市場規管和干預越多,住宅將向基本的消費品市場發展。綜合以上各項因素,假如政策方向和宏觀因素不變,住宅的投資功能長遠將續漸減少。換言之,多數人的投資選擇,亦可能因此出現根本的轉變。

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*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。

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