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收租股REITS 天生的月供產品(高明)

月供股票不得不提房地產投資信託基金,一般簡稱Reits,從事地產收租項目,範圍包括商場、寫字樓、酒店及服務式住宅等,香港的市場規定股息分派比率最少須為90%。從租金收入按月收租,以至指定分派九成純利,都是月供的好對象,因為月供不求高增長,只求穩定派息,進而博儲夠貨後股價會上升。

成交較大的Reits包括領展房產基金(823)、冠君產業信託(2778)、置富產業信託(778)等。要留意,並非所有銀行或證券行都有將以上股份列入月供計劃,領展一定在名單之上,另外幾隻要視乎該行有沒有提供,最極端情況,只能供領展,想月供前記得先查詢所屬銀行或證券行的月供股票名單。

領展雖高 不能完全忽略

領展本來是不錯的月供工具,先說生意,超過九成收入來自香港,屋邨商場生意基本上較少受經濟周期影響,主要客戶為公屋居民,在香港坐擁低租金的優勢,購買力遠較要供樓的私樓居民強勁,收入穩定,亦可以出售商場套現,在香港有尋租級的生意。

偏偏最不利月供的原因,又是股價升得太快,從2018年低位66.788元升至2019年7月最高位99.8元,9個月間升近50%,期間幾乎未有休息過,這種走勢用來月供股票,越供越貴,雖然月月升很高興,但月供每次買的銀碼太細,拉勻利潤並不明顯。此外,股價急升,領展的股息率已回落至3厘以下,又變得不夠吸引。股價太強反而令領展變成難以月供的股票。

冠君置富息口較佳

至於置富產業信託則較似領展,主要分佈在不同的新市鎮商場,例如置富第一城、置富嘉湖等,商場組合都是超市餐廳銀行等,同樣是接近民生的生意,不同的是對客的分別,置富面對的是私樓客,排面上私樓客資產較多,但現實上,香港樓價升幅太大,供樓動輒佔收入三份一,甚至更多,此外,私人物業中亦不乏租客,面對可支配收入的壓力亦不少,所以相對領展的屋邨客,置富的私樓客消費力可能有所不及。不過,私樓的優勢便是越供到後期壓力越細,供滿後是一條好漢,升幅更可套現提升購買力,置富當中不少商場的屋苑已有多年,部份如第一城更是老牌屋苑,購買力會隨時間而釋放,最終受惠商場租金。

全球網購盛行 香港商場獨強

商場業務仍被市場視為有可作為,有資金追捧,可能是香港獨有的現象。全球零售轉向網,去年已有報導指,零售店、百貨商場例如Sears、玩具反斗城、J.C. Penney及Bon-Ton等的倒閉潮,英國、澳洲亦有類似情況。反過來說,香港做網購,例如順豐或香港電視(1137),都要在商場開零售點取貨,或許反映香港城市人生活網碌,點對點的網購亦未必能完全解決生活所需,除非香港經濟大規模倒退,否則高明相信香港人商場購物的習慣不會因網購而改變,反而更加相輔相乘發展。

以去年11月低位至今年高位,領展升49.42%;冠君升36%;置富升35.88%。至於月供模式,上述三隻,當然以領展最大路,但尋租的能力已被反映,長遠再升則靠內部增長及減息等大圍方法升,冠君則較受經濟周期影響力,相對而言,置富的私樓客有供樓壓力下降的潛力,潛力未完全被反映。始終地產的收入在香港是最巨大,月供未必願意放棄,所以策略是在兩隻月供股中,最多放一隻在組合中,並且另一隻不是地產類別。

股份收益率市盈率
領展房產基金(823)2.95%9.59倍
冠君產業信託(2778)4.56%4.3倍
置富產業信託(778)5.00%7.66倍

資料來源﹕港交所,截至2019年7月

*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。

*筆者為證監會持牌人,於本文章刊登之時,筆者個人或/及其客戶可能隨時買入或/及賣出相關證券及衍生工具。

 

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