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鼠年後樓市會有小陽春嗎? (張志雲)

去年我預測樓市在農曆新年前後會出現小陽春,結果上半年香港樓市升了10%左右,到了六月之後發生了社會運動,樓市才轉勢回調。香港的社會運動好像平靜下來了,那麼鼠年農曆新年後會再次有小陽春嗎?

令許多人奇怪的是,即使去年的社會運動連續發展,使香港經濟重創,為什麼住宅樓價卻沒有想像中的暴跌?這其實與政府多年來推出的「辣招」有關。「辣招」使樓宇買賣成本極高,加上大多數業主沒有過度借貸,同時利息又低,所以大多數業主選擇觀望,除了個別減價例子被傳媒報導之外,沒有太多業主需要大幅減價賣樓。

新按保助支持樓價

另一邊廂,準買家也抱著觀望態度,所以樓市成交量非常低,在這種情況下,所謂的樓價或樓市指數「沒什麼跌」基本上沒有實質意義。相反,因政府放寬了按揭,600萬至1000萬的物業價格更得到了支持。由於經濟進入嚴冬,工廈和寫字樓的租金與樓價遇到較大的下滑,不過最重災的應該是商舖,因為許多商店與餐廳結業,商舖的價錢可能跌高至4成。

在這裡需要講明一個概念:樓市參與者。香港今天的物業市場已經到了非一般市民可以參與的,除了樓價高之外,政府過往把按揭成數降低也提升了置業的門檻。買樓變了只是全香港最富有市民,一般是早年已經買了樓,因為樓價累積了客觀的升幅,讓他們可以通過加按套現來購買更多的樓宇,這就是我們經常聽到的「成功靠父幹」(其實是這些父母用了他們子女「首置」的名額買樓)。香港有120萬私樓單位,當然其中會有人擁有多過一個單位的物業,但是加上新晉的高收入精英,我估計香港有能力參與買樓的人起碼有100萬。然而每年新的私樓供應大約只有兩萬左右,這就解釋了為什麼新樓發售總是不缺捧場客。

農曆新年後會出現小陽春

這些樓市參與者在過去十幾年,享受了樓市帶來的紅利,也看到多國央行繼續量化寬鬆,利率持續低企,未來香港樓宇供應短缺等利好因素,所以樓市也是他們未來繼續會將大多數身家投資的地方。過去半年樓市已經累積了不少這些人的購買力,所以只要香港社會重拾正軌,樓市一定會出現「小陽春」。

最後,大家一定要留意大灣區,本人看好未來十年深圳、珠海、澳門的經濟發展,也預測這些城市會吸引外資進入。不過,大家要記得中國領導人的叮囑:「樓是拿來住的」,如果不是自用,牽涉到的稅項、文件手續等,我覺得還是買內房股更方便。

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