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【上車攻略】爭卡數、做freelance得唔得? 一篇拆解咩係樓按壓力測試

上車置業難,很多人頭痕一點就是首期怎樣蓄都蓄不夠,雖然置業初哥可透過按揭保險計劃借高成數按揭上車,但要成功過關都不易,因為申請人要通過壓力測試。到底它是甚麼東東?Go Bear今次就重點講解這測試,同準備置業人士一起做下功課。

1 甚麼是壓力測試?

為了保障香港銀行業體系健全,金管局 2010 年 8 月發出指引,要求銀行在處理按揭申請時,須為按揭申請人進行壓力測試,以評估他們的供樓還款能力。

申請人的供款佔入息比率會假設利率回升3厘以上計算,在壓力測試下的供款與入息比率 (Debt-Servicing Ratio,DSR) 不可超過 60%(自用物業),或者 50%(非自用物業),而比率愈高反映客戶的還債壓力愈大。

假設借款人每月收入有 10,000元 ,每月按揭供款及私貸供款總計達 6,500 元,DSR 就等於 65% (6,500/10,000*100%),即是申請人不論是申請自用或非自用物業的按揭計劃,均能通過壓力測試。

2 甚此測試僅限首置人士?

非也!即使擁有第二層樓的申請人,仍然需要重新接受壓力測試:

物業

入息比率上限 (自用)

入息比率上限 (非自用)

首間物業60%50%
第二間物業50%50%

申請人申請額外按揭融資以致其整體按揭成數較金管局正常所容許的最高按揭成數超過20個百分點:

物業

入息比率上限 (自用)

入息比率上限 (非自用)

首間物業55%45%
第二間物業45%45%

 

3 Freelancer可否申請樓按保險?

做Freelancer或自僱人士的工作時間的確好「見使」,但由於他們的收入不穩定,薪酬同接job多寡掛鉤,所以這類人士一般較有固定收入的難借樓按,銀行通常會參考申請人申報職業的平均入息,加上他們的職業證明甚至是專業資格,作為評估入息嘅基準。

4 承上題,怎樣增加「過關」機會?

睥睥建議Freelancer或自僱人士養成每個月定期入數習慣,等銀行有出糧紀錄作收入證明,申請人亦應保留六個月紀錄,以增加申請按揭的成數。再者,申請人亦可向銀行提供租金和股息等資料,以計入個人收入,增加獲批出更高按揭成數嘅機會,若供款佔入息比率仍然偏高,或要搵個有固定收入的直系親屬做擔保人幫手。

5 搵人擔保要注意甚麼?

若果買家因為收入不足,需要搵父母或其中一方作為按揭還款擔保人,這樣你們要注意父母或其中一方,是否仍有尚未供完的按揭物業,因為若果他們本身有物業在手,這樣他們做擔保之物業就自然變成第二層樓來計算按揭。換言之,買家申請按揭的供款佔入息比率上限就由 50% 降至 40%,仲要通過壓力測試,買家連同父母需要有足夠的還款能力才能獲批出按揭。

6 爭卡數會否影響測試結果?

申請人凡是申請樓按都會授權銀行向信貸資料庫查閱自己的信貸紀錄,換言之,無論是「正面」或「負面」的貸款史,都通通紀錄在案,當中包括申請人曾向銀行或其他金融機構借貸的資料,甚至在咸豐年前借了學年貸款,這些紀錄都通通納入資料庫,所以若然申請人的還款紀錄負面,的而且確對申請按揭有影響。

買樓是人生重大決定,所以每行一步都要非常小心,更需要了解當局及其他金融機構的貸款、利息及還款等指引,這樣便能真正做到安居樂業。想知更多買賣樓宇資訊,請瀏覽GoBear博客的其他內容。

  

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