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新按保上台 應否借盡上車?(張志雲)

最近施政報告宣佈新按揭保險措施,800萬物業可以承造9成按揭,首期低至80萬,這個措施如果對你置業有幫助,你應否把握機會上車?應該借幾多?在回答這個問題前,首先讓我們預測一下,香港近期的社會事件對樓市的影響,之後再分析應否及如何借盡上車。

樓價調整機會大

執筆之時,動盪已經持續了六個月,而且對市民的生活,包括返工、消費都有很大的影響。許多生意,特別是餐飲業、旅遊業和零售業,開始了倒閉潮。許多老闆虧錢,打工仔失業,遊客消失,活動取消,交通停頓⋯香港經濟已經進入衰退期。這次事件也暴露了香港的一些結構性問題,使許多市民對政府和未來失去信心,許多企業已經安排把業務撤離香港,許多人才,尤其是外來的專業人士,也逐漸離開香港,加上許多以香港為家的市民,也打算移民。有能力移民的人士,一般是有錢的老闆們或者有專業知識的中產階級,少了這些人樓市未來的需求一定會減少。

另外,如果事件不能在短期內解決,香港將變成一個沒有競爭力的城市,許多公司會撤離或者倒閉,導致短期內無可挽回的損失。許多打工仔會面臨失業,到時候有可能有許多租客被逼退租/交唔到租,業主也可能因此付不起按揭供款。一旦這情況發生,銀主盤會湧現,可是有多餘現金和信心來買樓的人我估計不多,導致樓價會在短時間內崩潰式下跌。

等待時機借到盡

因此,在目前情況下,我個人預測樓市在短期內會調整,也有機會進入崩潰式的下跌。有心置業的朋友應該等等。如果真的要置業,也要量力而為,想想自己和家人是否肯定有工作,會不會將來被外派或者失業。也要考慮到如果樓價跌,高成數的借貸將會使自己變成負資產,自己能不能接受這個可能性。

在樓市上升期間,高成數借貸可以增加槓桿,讓自己有限的資金可以買入更大的物業。我建議有心買樓人士耐心等待這場事件的平復,到確認樓市見底回升時,再考慮「借到盡」。

邊兩類人可考慮「借到盡」?

「借到盡」按揭可能對兩類人士有幫助。

如果你每個月收入超過七萬,而這收入來自穩定的工資(而不是佣金或者自僱人士),而且有一百萬資金可以作為首期與支付印花稅,你可以借九成按揭去買八百萬以下的物業。

如果你已經有物業,你可以考慮換樓,賣掉依家手上較細/平那個物業,用高成數買入更大/貴的物業,因為新的按揭成數較高,你可能不需要額外投入資金,甚至套現部份現金,還可以住大點住好點。

總結一下,買樓與按揭是重大事情,要考慮多種因素,而且每一家人的情況都不一樣,我建議大家根據自己的需求和處境,審時度勢,慎重考慮後才做出決定。

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