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【上車攻略】話你知咩係 H 按同 P 按

香港地要 Full Pay 買樓當然很難,而且近年息口較低,所以大部分人買樓,都會向銀行借按揭貸款,但各間銀行的樓宇按揭產品五花百門,置業初哥往往有難以選擇的困難,又會怕選中的按揭計劃唔夠抵。故此,GoBear 就為大家準備了上車按揭的各樣資料。讓大家在買樓時,為自已爭取最著數的按揭計劃。

1 認清按揭種類

不少香港人於承造樓宇按揭的時候會選用 H(HIBOR)按。H按即是「銀行同業拆息按揭」的簡稱,是銀行同業之間拆出同借入資金的息率,會根據銀行體系內的資金數量而有升跌。簡單點講,就是銀行錢多「水浸」時自然低息,銀行錢少時息口就會較高。H按的息率多以一個月銀行同業拆息去作為按揭,再加上某個百分比,從以作為按揭利率,即是H+X厘。選擇H按的業主要小心其變化幅度大,所以客戶要有心理準備,每月的還款金額都會有上落。不過普遍銀行亦會為H按設定一個「鎖定按息上限」機制,即息口會設有「封頂位」,以防止出現H按短時間內失控飊升的事件。而且「封頂位」多數等同 P 按的息率。

至於 P 按則是最優惠利率(Prime Rate),計算方法為將 P 減去某個百分比,即 P-X 厘。而且市場上的 P 按可分大 P(5.25厘)及細 P(5厘)。它跟H按一樣,均屬浮息,意指息率會有升跌,當中高低均受著外圍市場因素影響。

2 兩者的實際分別?

當香港市場資金充裕時,H 按的開支一般都會較 P 按低,即用H按供樓會比使用 P 按慳錢。當然,H 按的息率會受住市場不安定因素而出現波幅,P 按就相對平穩,即使加息都係漸漸咁加上去。除左 H 按同 P 按,定息按揭亦係一種較常見的按揭貸款,定息按揭指申請人於新造按揭頭 1 至 3 年內(即定息期),用指定唔變的息率供款。定息期完結後,申請人就需依合約改用 H 按或 P 按,適合一些擔心短期內會加息的業主。

3 首期/按揭成數

目前住宅物業最高按揭成數是物業估值的 95%,不過只適合居屋及公屋的綠表買家,而白表居屋則為 90% 。私人市場方面,現時香港一律 700 萬元以下的單位最多只可以借 60% 按揭,而年輕人想上車置業的話,可以經銀行向按揭證券公司申請按揭保險,最多可以申請至高達 20%-30% 額外按揭,相對於樓市的 80%-90% 按揭。

根據金管局最新指引,若想借盡90%按揭,必須符合以下幾個條件:

  • 最高入息供款比率為 45%
  • 壓力測試後(按息加 3 厘),最高入息供款不超過 55%
  • 所有申請人須為固定受薪人士
  • 未持有任何香港住宅物業

買家於選擇按揭計劃前,應該要考慮到自己可以負擔幾多首期,如果足以支付首期的現金不多,但供款能力較高的話,可以考慮選用高成數按揭。

4 跟銀行保持良好關係

有不少人可能覺得奇怪,為甚麼要跟銀行打好關係?其實銀行借錢給你也有風險要計算的,如果他們信得過你,知道你是優質的客,自然樂意以較低息口借給你做按揭。以下列舉其中數種「良好關係」的證明,想上車的話要鋪好條路呀! 

  • 長年使用銀行服務,多年良好關係也可讓銀行更了解你財務狀況
  • 平日多使用銀行投資理財業務,例如買賣股票,因為這些業務對銀行非利息收入有貢獻
  • 存放於銀行的資產額龐大,這個應該不用解釋了
  • 於銀行開設不同類型的戶口,例如企業戶口,這個亦是讓銀行更了解你財務狀況

5 申請按揭手續

知道如何爭取最佳息率後,最後要知道的就是正式申請按揭的手續。當你與賣家簽署簽訂臨時買賣合約後,你就可以向銀行申請按揭貸款。除了填妥銀行本身的按揭申請表格,你亦需準備以下各樣文件副本:

  • 借款人及擔保人(如適用)之香港身份證或護照
  • 臨時買賣合約
  • 能顯示最近三個月薪金入息的銀行月結單
  • 最近期稅單、報稅表或僱主證明信

銀行會於你提交申請後為樓宇作估價,然後銀行會按照估價及你的還款能力審批貸款。當貸款獲得批核後,銀行會讓你簽署貸款條件信,而律師行則會準備按揭契。在你簽完律師行的契據後,銀行就會將貸款經由律師行送交賣家,完成整個按揭程序。

以上種種就是選擇按揭時必要知的事情,只要了解清楚遊戲規則,多多比較不同按揭計劃的優劣,自然找到最抵最適合自己的計劃!

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