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香港樓市不明朗因素多,物業小業主如何自處?

對擁有物業的香港市民而言,2019必然是驚途駭浪的一年,2019上半年樓市仍有幸從2018年年底的調整期重拾升軌,殊不知2019年6月就出現「反送中條例」社會風波,事件糾纏至今仍未解決,更衍生了部份市民和政府的政策對立。一波未平一波又起,2020年初爆發新冠肺炎疫症,不但重創全球經濟,世界各地的市民亦面臨前所未有的恐懼。與此同時,在地球上一個小角落的香港,由一個商務繁盛、四通八達的國際大都會的自由港,逐漸變成為一個偏於一隅甚或不能再直接與世界各地商務接軌的中國沿海其中的一個城市了。

小業主難置身事外

世界政局的轉變,對於香港大多數以安居樂業為首要的小業主可說是亳不相干。最令小業主驚惶的,是很多市場專家在2019年尾預計樓市前景時,普遍傾向悲觀,一般都預計住宅樓市會下調20%-30%,更悲觀的甚至認為會跌愈50%。當時,疫症仍未浮現。若將疫情計算在內,最「熊」的推算是香港樓價將會出現崩潰式的懸崖下墜。

市道變化自然令大部份小業主不安。對他們而言,自住樓房畢竟是他們努力打拼、勤儉節約下來的資產,對於按揭借貸成數高的小業主們,或許早已接獲銀行通知,要有心理準備成為負資產一族。在這個非常時期,部份業主或會選擇割價求售,甚至不計賺蝕,只求將物業出售。無疑,可以成功脱手的只有少數。

真正的幸運兒是誰?

當然,依據目前香港樓市的實際發展,以及事後孔明的精確分析,真正的幸運兒絕不是已出售物業的小業主,而是那些不顧一切、冒險接手的購買者。或許有人會提出一連串的問號!連學貫中外、身經百戰的樓按專家都可以盤算錯誤,我們這些普通小市民又怎能夠洞識先機,置政治、疫症危機於不顧,在高風險的情況下買得心頭好呢?香港樓價真的不會下降嗎?還是香港剛性的住屋需求已完全戰勝了傳統的經濟、政治因素?難道只要需求在,樓價就不會下調?

眾所週知,房地產本身是一門非常煩雜的課題,投資成功者肯定腰纏萬貫,必然擠身世界首富行列。既然地產發展商會賺得盤滿缽滿,作為消費者的小業主買家又如何能從強者手中賺到錢呢?

小業主才是地產商的老闆

對個別小業主來說,無論在財力、物力或個人資源的層面上,跟物業發展商是絕不能相題並論的。依事實來看,發展商所從事的是建造和買賣,在這等發展商眼中,房地產投資就是另類的商品買賣、而消費者就是他們的貴賓,變相亦是地產發展商們的老闆和上帝。

這些稱號或會令小業主驚訝,好像太抬舉自己了,但卻是物業市場的事實。地產物業發展商們建造峻工的樓宇,首先必須得到小業主們的買賣支持,才能真正的發展成功,才能以貨如輪轉,財源滾滾的形式賺取更多的盈利。譬如說一個滯銷的樓盤有可能導致其發展商現金周轉欠佳,還有更糟的後果可能是破產,有些甚至會清盤收場。

有個別小業主在羨慕地產發展商豐厚盈利的同時,亦有個別小業主不但没有羨慕,反而明白承擔一個物業的實際風險。購買一個自置物業對小市民來說,並不是一個容易的決定,必然涉及一大筆交易金額。小市民都必須倚賴按揭購買物業,然後再按月按年還款予銀行,直至物業供款完畢。在三、四十年前,物業按揭年份都是以十年為主,而隨著1997年主權回歸,新九龍/新界土地業權年期變得明確,加上樓價逐漸攀升,供樓年期亦由十年逐步延伸至目前(2020年)的三十年。

環境變化與安居樂業

根據香港特別行政區政府的最新統計數字,在香港擁有自置物業的家庭住戶約佔全港總數目百分之五十 。由於自2003年沙士疫症後香港特別行政區的樓價連年遞升,很多小市民藉著擁有房地產而已擠身千萬富翁行列,小業主們也因此感到自豪。然而,這一班自豪的業主們,只因自己居住的安樂窩一直在升,無論其間發生任何經歷變化,諸如2019年始於6月的社會風波,或是目前的新冠肺炎,小業主們仍然偏向繼續持有物業,完全就是基於自住的需要。如果業主們將自住物業出售套現,即有一筆可觀的現金,但與此同時又如何解決安居的問題呢?事實告訴我們,這班擁有自住物業的小業主們,在過去的三、四十年,他們至今仍然擁有那個自住房產,就是源於自住的需要。就算是1997年後極度負資產年代,在自住的基礎下,那一班已經是負資產的小業主們,寧咬緊牙關都繼續償銀行的按揭貸款。待按揭貸款終於還清時,這班歷盡艱辛的小業主們可以說是守得雲開,亦就是因為要自住,很多小業主們至今仍然擁有其自置居所,並坐擁數以十倍計的樓價增值。

當然,其中有部份自住業主,認為能掌握樓宇市道的變化,在過去樓市調整期間,以「趁高賣出套現、待樓價下調時重新入市」的思維,選擇將物業先出售,轉為租賃相類單位居住,期待樓市見底時重新購買。這等個案為數不少,但似乎真正能夠高賣低買的投機者,祗是寥寥可數。相反,仍在觀望的前業主為數卻是不少!祇是,現實就是殘酷的,目前的樓盤價格早已遠遠超逾這班前業主放售單位時的銀碼水平。觀乎這群智慧的業主們,他們似乎祗能遠觀渴望,難以重新擁有已出售的安樂居所了。

如何應付萬變的市場?

從現時物業市場的「複雜」度來看,就算是物業市場身經百戰的專業人士,都可能謬以千里,可想而知,要準確預測香港房地產市場走勢,是何等的的奇妙與艱巨!作為小小的業主們,又有甚麼基礎知識去推敲這個複雜的地產市場呢?更何況今時今日似在在逆水行舟的香港,其地產市場,單是推算進還是退,已是一個大難題,小小的業主們又如何可以掌握呢?

對於小業主們,本人認為最大的投資本錢,就是自住。如果有自住的實際需要,而自己經濟能力許可的話,絕對可以選擇逆水行舟,以自住做決定。置業者基本上不用理會物業市場的箇中變化,自住物業不論升值與否,小業主應該以歡欣態度,享受生活的溫暖。安居是樂業的前題,亦是幸福與快樂的共存。擁有這些小確幸已就是小業主們無價的回報了。

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