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如何在逆市中上車?(張志雲)

踏入九月,因中美貿易戰和近期的社會動盪引起的經濟衰退,導致樓市輕微下跌。本人認為最差的時候還未到,現時許多業主仍然抱着「賣咗買唔返」的心態,未肯大幅降價售樓,而我相信如果經濟繼續下滑,更多資金撤離香港,銀行按息繼續調升,政府推出的空置稅令一手樓供應增加,樓價有機會在某階段以懸崖式下跌。

想置業的朋友,現時面對眾多的不明朗因素,加上買了樓會受特別印花稅綑綁,暫時未適宜即時入市,但是唔買唔等於無睇,有心置業的朋友要多做功課,不斷睇樓並做好財務準備,當以上壞消息全部發生的時候,樓價可能跌三成,在樓市最悲觀的時候,用以下的方法很有可能可以再劈多兩三成價,到時候就能成功上車。

上車要計好數

大家在樓市慘淡的時候睇樓,一般經紀會服務殷勤,這時候睇樓可以沒有壓力,可以慢慢睇,問多點問題,然後每次睇完樓記得做筆記,學會分辨什麼是市價,什麼是真正的筍盤,也趁每一次睇樓建立你的經紀網路,讓他們知道你在認真地搵筍盤。

同時,大家要清晰自己能夠借到多少錢,可以負擔多少的供樓支持,當心儀的筍盤出現時,就可以馬上出票把握機會。一般自僱人士,或者收入以佣金為主的工作,都比較難借到高成數按揭。如果你真的有心想買樓,可以考慮暫時轉行,找一份能夠借到高成數按揭的工作(例如公務員、教師或者銀行職員)。

搞定收入和借貸,搵到真正筍盤,第一次置業的朋友,特別是在樓市跌倒時候,可能還需要勇氣完成最後一步。以下有關投資心理可能會幫到大家。

別人恐懼時你要貪婪

無論是股市或是樓市,都是受市場集體意識和情緒影響,由於「羊群心態」,投資者一般在牛市末期過分樂觀,即使天價仍衝動追入。在熊市末期過分悲觀,不惜價格拋售。這個時候如果你在「別人貪婪時你恐懼,別人恐懼時你貪婪」,一般能賺到錢。至於樓市,由於市場並不透明,有心置業上車的年青人,不妨花多少少時間睇多幾間樓,你只需要找到一個過分悲觀又急於放樓套現的業主,就可以成功劈價買到低於市價的物業筍盤。

本人也是一個凡人,當然在大家悲觀絕望的時候我也會悲觀絕望。然而我總是用以下的歷史來勉勵自己,在大家最悲觀絕望的時候大膽地「貪婪」。回想香港過去, 1967年的暴動, 1984年中英談判引起的信心危機和港元貶值, 1989年內地「小風波」引起香港人的移民潮,2003年的沙士引起的百業蕭條, 2009年是次按機引起的金融海嘯,都比現時香港面對的處境還要嚴峻。如果大家能夠首先避過災難,在災難結束後買樓,現在應該已是一個富翁了。本人就是在2003年,當50萬人上街遊行時,我大膽買入許多優質股票,賺到了買樓的資金,然後我不斷睇樓,終於搵到一個銀主盤,以低於市價20%置業上車,沙士帶來的危機反而改變了我一生的命運。

兒時我很喜歡一首歌(歌名是【太極張三豐】),它有一句的歌詞是「誰能力抗勁風,為何樑木折腰,柳絮卻可輕卸掉?」。我個人改變不了世界和香港發生的事情,只能避開風暴,相信最後一定會像那首歌的結尾「雨後紅日千里耀」。

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