【英國置業篇】英國租樓 / 買樓流程 / 稅項費用 / 注意事項

隨着英國政府宣佈允許「香港英國國民（海外）護照」（British National (Overseas)passport，簡稱BNO）持有人及其親屬，於明年起申請長達5年的「香港英國國民（海外）簽證」（Hong Kong BN(O) Visa），讓他們合法在英國工作及讀書之餘，更可於簽證到期後多留12 個月，以便合資格申請成為英國公民，而英國最近的舉動為有意移居海外的港人帶來曙光。今次阿啤綜合有關在英國買賣樓宇及租樓的資訊，讓有意赴英國升學、結婚、移民甚至投資的你做好準備。

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置業篇

買賣樓宇流程

不論你是否英國公民或居民，也可以在當地購買物業自住或放租，而首期的金額視乎銀行基於你的收入、支出和信用記錄，以批出的按揭成數（Loan-to-value，簡稱LTV）而言。外籍人士申請按揭時，通常需經過較嚴格的審查制度，獲批的按揭成數亦會較低。此外，非自住物業和租金收入，需分別繳交額外印花稅（詳見下方）和所得稅，以下是買賣樓宇的基本流程：

1. 物色心儀物業
2. 經地產經紀安排睇樓
3. 向賣家提出報價
4. 若雙方達成協議，買家先收到銷售備忘錄（Memorandum of Sale）
5. 委託律師處理法律事務
6. 申請按揭
7. 買賣雙方的代表律師起草合約
8. 若按揭申請獲批，買家將首期交給律師，並為物業購買保險
9. 在律師見證下，雙方簽訂正式的買賣合約
10. 支付律師費及各項稅費

參考資料來源﹕Transwire

注意事項

1. 業權要搞清

在英國，物業分為「永久業權」（Freehold）或「租賃業權」（Leasehold）兩種，前者指業主永久擁有該塊土地，以及建立該土地之上的建築物之權限；後者則是租用土地的概念，只是擁有物業使用權，而並非擁有該物業所有權和土地權。一般而言，租賃業權的租約期限較長，通常為90年或120年，甚至可以續租。不過，購買租賃業權的壞處是每年需要向地主（Freeholder）支付地租（Ground Rent）、維護費、服務費和建築物保費等，以及不可隨意在該物業進行包括改建或裝修等工程。目前，倫敦大部分公寓式新樓均以租賃業權形式出售，在市中心已很難找到永久業權的物業。雖然租賃業權的物業價格較低，惟樓價會隨住剩餘的有效租期減少而下降，因此不建議購買只剩下不足40年的租賃業權，否則日後將難以賣出。

2. 兩大日子要記清

英國物業交易有兩個重要日子，一個是給買賣雙方簽訂合約的簽約日（ExchangingContracts Date），若其中一方簽約後反悔須「撻訂」賠償；第二個大日子則是交易完成日（Completion Date），即雙方必需完成金額過戶，以及有關業權法律文件，包括屋契轉手、地區政府承認交易、單位清空和買家取匙收樓等程序。

3. 「期間限定」免辣稅

為了振興樓市，英國早前推出「限時」買樓放寬措施，凡於今年7月8日至明年3月31日前，購買50萬鎊（約505萬港元）或以下物業，便可獲豁免印花稅（Stamp DutyLand Tax，簡稱SDLT）。若於明年4月1日起買樓，則需要繳交「海外買家附加印花稅」，即總樓價的2%。不過，包括收樓等所有交易，必需於放寬期限前完成，方可享有此優惠。再者，是次寬免印花稅措施，並不豁免非首置買家的附加稅（Surtax），無論你在英國抑或海外擁有物業，甚至只有配偶擁有物業，也不能當作「首置客」。若你買50萬鎊以下英國物業，需額外交3%附加稅，通常房價愈高稅率愈高。

4. 履行稅務公民義務

凡留英多於183天人士，皆被定義為稅務公民（Tax-Resident），即有義務就全球的收入向英國繳稅，包括香港物業的收益。若果你在移居英國後，方出售在港的物業，當中賣樓總利潤超過年度12,300鎊（約124,230港元）就要支付英國的資產增值稅（Capital Gains Tax），稅率為28%起，只有自住物業才可豁免。即使不賣掉香港業，只在香港收租，有關租金收入亦需要在英國支付所得稅。

5. 勿忽略市政稅

英國物業業主需要按所屬區域繳交市政稅（Council Tax），每年約1,400至1,800鎊（約14,140至18,180港元），並分10個月繳交，除非你出租物業，那市政稅就可由租客支付。

租樓篇

租樓四步曲：

1. 物色居所
2. 聯絡業主或地產經紀
3. 實地視察環境
4. 簽約、交匙

注意事項﹕

1. 押金

通常為六週。據英國政府規定，房東收到押金後，須交付給第三方保管，以防止房東走數。一般而言，租客在繳交押金後一至兩個月，獲房東轉寄Tenancy DepositScheme (TDP) 的信件以作確認。

2. 水電煤

除了水電媒同上網費，租客亦需繳交市政費，建議大家租樓前看清楚單位是否包括這些費用，一般房東在招租廣告中列明：「全包」（All Bills Included）、「不包」（NoBills Included），以及「部分包」（Partial Bills Included）的字眼。

3. 訂金

看房後，若決定要租下，便要支付訂金（Holding Fee），這樣房東或地產經紀便會為你暫時保留該房屋，而這筆錢通常可以抵扣首周房租。另外，除了房租、水電媒、網絡、市政費、押金、訂金、合約更改費、提前解約費，以及補償費（如遺失鑰匙或遲交租外），房東或地產經紀不應向租客收取額外費用。

搵屋攻略

英國四大地產網站

• Rightmove﹕超過 80 萬套物業，提供成交價參考、尋找經紀、負擔能力估算同供款計算器等免費服務。
• Home﹕超過 65 萬套物業，除上述提及嘅免費服務，仲有房屋保險、水電服務格價服務。
• Zoopla﹕超過 45 萬套英國物業，另有 17 萬套海外物業，涵蓋全球 80 多個國家及地區。
• OnTheMarket﹕雖然物業數量較少，但更新速度比部分網站快24小時。

英國房屋類別

• Detached：獨立式房屋
• Semi-Detached：兩間獨立式房屋並排
• Terraced：排屋
• End of Terrace：排屋盡頭的那棟
• New Build：新式公寓，設施與香港的私樓相近
• Co-living：新興的共享公寓，酒店式管理

英國房屋類別

• Flat-Share：與一名以上室友共享房子，擁有獨立房間，若有廁所的房間稱作套房（en-suite）
• Studio：獨享包括小廚房及浴室的套房，部分沒有窗戶，空間較細
• One-bed apartment：一房一廳一廚房一衛浴的公寓

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