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全球量化寬鬆對樓市有什麼影響? (張志雲)

踏入2020年,新冠肺炎在全世界蔓延,嚴重打擊了全世界的經濟,導致全球央行通過降低存款準備率、購買債券和降低利率,大量增加貨幣供應。與此同時,各國政府也推出了各種「派錢」措施,包括退稅、代付工資和直接發放救濟金。

無論是央行代貨幣政策或是政府的財政政策,都會令市場充斥大量的資金,相信大家最近最近已經收到銀行打來的電話,問閣下需不需要借錢。按揭與私人貸款的利率也有下降。預計經濟會持續不景,資金會繼續充裕,所以利率也會維持在極低、甚至是負利率的水平。

樓價維持企硬

短期內,香港的樓市仍然會受經濟衰退的影響較大。現在失業率上升,企業出現倒閉潮,外資公司撤離香港,內地投資者卻步和投資者悲觀情緒等因素都會令樓價在短期內下滑,唯業主持貨能力仍非常之強,除非有少數極度悲觀的、或者個別急需資金的賣家導致個別的低價成交個案,否則樓價仍會整體企硬,樓價只會是輕微的下跌。

目前,疫情在中國內地基本已經受控,香港也未有爆發社區感染。歐洲與美國可能也在未來幾個月開始下降,只要不在第三世界國家爆發然後傳回給已經受控的地區,疫情可能在下半年開始有好轉。

在這情況下,我預計經濟會在2021年開始反彈, 2022年全面復甦。然後樓價可能在經濟復甦前已經反彈,因為只要多數的業主看到了復甦的署光,他們就會馬上把叫價企硬,同時許多等待入市的準買家,也會因怕樓價重拾升軌而一窩蜂進入市場搶購。到時候,樓價可能會呈現急彈。所以有心想置業的朋友,不要貪心去摸底,否則錯過了這次機會後,可能再次對樓價望而卻步。

千萬樓下住宅剛性需求強

在各種物業種類中,本人較看好一千萬樓下的住宅樓,因為借貸成數可以較高,而且香港的居住有剛性需要,無論經濟怎差,人還是要有瓦遮頭的。至於寫字樓,在經濟衰退的時候會有較少的需求,所以樓價將會比較疲弱。對於舖市,我則比較悲觀,因為在遊客減少和經濟不景的情況下,許多零售店舖會執笠,因此租金將會大幅減免並且出現高的空置率。此外,舖可以借貸的成數非常低,加上需要繳付的各種印花稅,只有少數有實力的投資者有資金入市,但是在現在的投資環境下,有許多其他的投資工具能提供更吸引的機會。因此我預計舖會繼續跑輸整體樓市。

工廈可受惠O2O趨勢

投資者可以考慮工廈,因為在新經濟的發展下,未來一定會有更多的O2O(線上至線下)公司出現,他們可能通過各種社交媒體做宣傳推廣,然後用工廈設施作物流分配、倉庫儲存或者是宣傳拍攝場地等用途。現時工廈整體的供應量是負的,因此未來工廈的樓價可能最硬正,有心想趁低吸納的投資者可以考慮。

 

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