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【我要做業主】購買一手樓須知

近年樓市屢創新高,不少一手樓盤,像最近的LP6推出時更是大排長龍。而相比起二手市場,不少準買家都喜歡購入一手樓,究竟一手樓有甚麼好處,又有甚麼需要注意呢?
 

購買一手樓好處

除了從未有人入住過,不用擔心上手使用後的折舊及拆除舊裝修的額外費用外,購買一手樓還有以下好處: 

1 規管充足

政府自2013年推出針對一手樓的「一手住宅物業銷售條例」之後,在售樓說明書、價單、以至示範單位都作出了規範之後,對於首次置業的人士來講,自然是更安心及放心。因為對比已受規管的一手樓,二手樓可援引的資訊相對有限,亦要擔心業主賣「化妝樓」而買家察覺不到。

 

2 業權清晰

因為是一手樓,業權非常清晰,一定是由發展商交予買家。相對二手樓必須先要查冊,確保業權及有否被釘契,引申出額外的成本及開支,稍有不慎更會招致損失。這些都是購買一手樓所不用擔心的。

3 發展商優惠

不少發展商會為一手樓買家提供各式優惠,包括傢俬、裝修、家居保險、甚至乎律師費和稅項都有優惠,對於準業主來講,可以減省開支當然是好事。二手樓就沒有這些優惠了。

4 按揭易造

一手樓價格清晰,銀行承做按揭時一般不會出現估價不足的問題,令準買家大失預算。而對於首期不足的客戶或信貸評級較低的客戶,發展商更有不同按揭計劃(通常由發展商關連的財務公司提供)提供,不乏高成數按揭,甚至所謂「呼吸Plan」或淨供息計劃。當然由財務公司提供的按揭利息會較高,準買家需注意自己的供款能力。

 

購買一手樓要注意事項

雖然購買一手樓好處多,但正如所有投資一樣,購買一手樓一樣有地方需要注意: 

1 升值潛力

一手樓通常是整個樓盤推售,又因為價格透明,所以不會如二手市場般同一屋苑不同賣家會有不同放售取向,簡而言之新樓比較難「執筍貨」。而且很多時新樓都有溢價於其中,即比同區二手樓呎價貴,考慮短期轉售的話就需要留意了。加上放售時其潛在買家已經沒有一手樓的優勢,變相要直接和同區二手樓甚至自己樓盤的其他放售單位競爭,加添風險。另外受到「額外印花稅」影響,在購買後36個月內售出都要繳交賣價10% – 20%不等的稅款,必須留意。

2 放租回報

因為首置貸款向銀行承造按揭超過5成的話,按揭保險公司條款訂明不可以放租,被發現的話會Call Loan。當然不是所有人都要承造高成數按揭,但正如第一點所講,因供應問題,如果同一樓盤放租者眾,租金必然降低,回報未必理想。

 

3 由財務轉按銀行問題

上文講過不少一手樓買家向發展商聯繫的財務公司承造按揭,再到一定時間後轉按至銀行,以減低利息開支。但銀行不是必定會承造,尤其銀行承造按揭必須做壓力測試,而且有上限。即使樓價上升,信貸評級優良卻仍然要補價才可轉按者大有人在。如果不轉按,發展商利息優惠通常只有兩年,過後供款會因利息升高而大增,到時負擔不來就只有斷供收場。

 

購買一手樓流程

了解過一手樓利弊,如果做好預算,自問銀根充足的話,以一手現樓為例,可以歸納成以下步驟:

  1. 認購:

    開售前發展商要提供售樓書及價單供準買家考慮,而有些發展商會要求準買家先以支票或本票「入票」,確定意向及買樓次序。

  2. 揀樓並簽訂臨時買賣合約:

    到揀樓日,挑選到心儀單位,就要簽臨約及交「細訂」,一般為樓價的5-10%,得到臨約就可以找銀行或財務機構做按揭了。
     

  3. 聘請律師簽署正式買賣合約:

    一手樓通常發展商會提供律師,當然一些審慎的買家會自行聘請律師來處理買賣合約。在簽臨約後五個工作天內,取得按揭後就可以正式簽合約、繳付「大訂」及印花稅。之後就要向土地註冊處登記了。
     

  4. 轉讓業權:

    買方律師草擬樓契,賣方律師審核過後就可以安排將業權轉往買家同時收取樓價餘款,收妥就可以安排交吉了。如果做按揭的話樓契就會交予財務機構保管直至完會。
     

  5. 收樓:

    以上步驟完成後,按入伙進度,依序收樓。

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