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疫情爆發第三波 分析下半年樓市走勢 (張志雲)
踏入七月，本港的股市和樓市逐漸向好，然而，隨着新冠肺炎爆發第三波，究竟這個樓市反彈能否持續？今期和大家探討一下。
首先，香港的樓市離不開經濟，隨着新冠肺炎疫情第三波爆發，本港的經濟倚賴旅遊業、零售業、餐飲業，一定又會再受嚴重影響。另外，隨着美國取消香港的特殊地位，未來香港在中美貿易中扮演的角色也會越來越少。所以我們可以預見香港第三季的GDP會繼續負增長。
香港經濟更加千瘡百孔
若然我們幸運，新冠疫情可以在短時間內得到控制，我們還需憂慮社會運動會否再次復甦。立法會九月份會進行大選，若沒有突發事情（例如中央政府的干預），我預計建制派會失去許多議席，到時立法會更容易被拉布或癱瘓，與政府之間的關係會更加緊張和對立，對香港社會和經濟的發展都未必有建設。香港經濟經歷了一年多的返修例運動和新冠肺炎的衝擊，已經是千瘡百孔。想當年沙士過後，若沒有中央政府的各種支援，香港當年的經濟也難以急速反彈。若果立法會選舉再次令政府癱瘓，到時中央政府會否繼續以經濟拯救香港？
未來住宅需求或下降
七月初香港的樓市指標有復甦的跡象，這是因為上半年樓市已經調整了不少，但這個復甦能維持幾耐？當然，有利好樓市的因素，例如近期股市暢旺，不排除有些人在股票市場獲利將資金用作買樓。但我們也要考慮到另外一個大隱憂：在未來的一段時間，有多少人因為西方政府給予的政治庇護而選擇離開香港，到時會釋放許多對樓宇的需求，令樓價或租金下跌。
現在還支撐樓市的當然是低利率。經歷上半年的連串減息和各種量化寬鬆措施，資金泛濫需要搵投資工具保值，這當然會支撐樓價企穩，可是從金價的上升來做比較，香港的樓市已經比較疲弱。現在利息已經低到接近零，未來還能有太多次減息的空間嗎？
當然，在眾多悲觀因素中還有一線希望。因為中美角力，許多中資股（特別是高科技和新經濟股）來香港上市，這當然會鞏固香港在全世界的金融地位，也令一眾股票散戶能賺到些零用錢，若然持續多幾個月，一定有些股民賺夠錢置業，為樓市帶來一些支持。
豪宅及納米樓疲弱
若然細分樓市，我覺得豪宅和蚊型住宅會疲弱，因為許多富豪和外籍高薪人士會離開香港。而最基層的市民，可能隨着經濟低微、失業率上升等因素影響交租、供樓。至於針對中產的物業可能抗跌能力比較強一些。另外，我本人對商舖抱有悲觀的展望，新冠肺炎揮之不去，一方面可能永久性地改變了許多人的消費習慣，另一方面也令將來做零售或餐飲業的老闆有戒心，在計算成本的時候需要將疫情爆發的風險計算在內。至於寫字樓，我本人認為外資會繼續撤離香港，就算留在香港的企業也可以通過在家工作等安排，將辦公室面積減少。至於工廈，由於樓價較低，可能會是一些提供娛樂公司的首選，當然要是那些符合消防等政府條例的工廈則看好一線。
睇長遠少少，中美角力可能會發展到金融貨幣戰，若真的發生那對樓市會有深遠的影響。
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