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疫情爆發第三波 分析下半年樓市走勢 (張志雲)

踏入七月,本港的股市和樓市逐漸向好,然而,隨着新冠肺炎爆發第三波,究竟這個樓市反彈能否持續?今期和大家探討一下。

首先,香港的樓市離不開經濟,隨着新冠肺炎疫情第三波爆發,本港的經濟倚賴旅遊業、零售業、餐飲業,一定又會再受嚴重影響。另外,隨着美國取消香港的特殊地位,未來香港在中美貿易中扮演的角色也會越來越少。所以我們可以預見香港第三季的GDP會繼續負增長。

香港經濟更加千瘡百孔

若然我們幸運,新冠疫情可以在短時間內得到控制,我們還需憂慮社會運動會否再次復甦。立法會九月份會進行大選,若沒有突發事情(例如中央政府的干預),我預計建制派會失去許多議席,到時立法會更容易被拉布或癱瘓,與政府之間的關係會更加緊張和對立,對香港社會和經濟的發展都未必有建設。香港經濟經歷了一年多的返修例運動和新冠肺炎的衝擊,已經是千瘡百孔。想當年沙士過後,若沒有中央政府的各種支援,香港當年的經濟也難以急速反彈。若果立法會選舉再次令政府癱瘓,到時中央政府會否繼續以經濟拯救香港?

未來住宅需求或下降

七月初香港的樓市指標有復甦的跡象,這是因為上半年樓市已經調整了不少,但這個復甦能維持幾耐?當然,有利好樓市的因素,例如近期股市暢旺,不排除有些人在股票市場獲利將資金用作買樓。但我們也要考慮到另外一個大隱憂:在未來的一段時間,有多少人因為西方政府給予的政治庇護而選擇離開香港,到時會釋放許多對樓宇的需求,令樓價或租金下跌。

現在還支撐樓市的當然是低利率。經歷上半年的連串減息和各種量化寬鬆措施,資金泛濫需要搵投資工具保值,這當然會支撐樓價企穩,可是從金價的上升來做比較,香港的樓市已經比較疲弱。現在利息已經低到接近零,未來還能有太多次減息的空間嗎?

當然,在眾多悲觀因素中還有一線希望。因為中美角力,許多中資股(特別是高科技和新經濟股)來香港上市,這當然會鞏固香港在全世界的金融地位,也令一眾股票散戶能賺到些零用錢,若然持續多幾個月,一定有些股民賺夠錢置業,為樓市帶來一些支持。

豪宅及納米樓疲弱

若然細分樓市,我覺得豪宅和蚊型住宅會疲弱,因為許多富豪和外籍高薪人士會離開香港。而最基層的市民,可能隨着經濟低微、失業率上升等因素影響交租、供樓。至於針對中產的物業可能抗跌能力比較強一些。另外,我本人對商舖抱有悲觀的展望,新冠肺炎揮之不去,一方面可能永久性地改變了許多人的消費習慣,另一方面也令將來做零售或餐飲業的老闆有戒心,在計算成本的時候需要將疫情爆發的風險計算在內。至於寫字樓,我本人認為外資會繼續撤離香港,就算留在香港的企業也可以通過在家工作等安排,將辦公室面積減少。至於工廈,由於樓價較低,可能會是一些提供娛樂公司的首選,當然要是那些符合消防等政府條例的工廈則看好一線。

睇長遠少少,中美角力可能會發展到金融貨幣戰,若真的發生那對樓市會有深遠的影響。

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