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買村屋的投資價值及注意事項(張志雲)

最近的「丁權司法覆核」令村屋備受關注,其實村屋的性價比很高,在今天香港樓價高企的情況下,無論是自住或投資,村屋都有其獨特的吸引力。今期與大家探討一下買村屋的利弊。

村屋值得買的原因

村屋一般位於新界鄉村,以元朗、西貢、大埔、沙田、東涌和梅窩地區數量最多。一般來說,比較近鐵路站的村屋樓齡較高,結構比較殘舊,泊車位也比較緊張,好處當然是接近新城市,交通比較方便。若果閣下是有車人士,可以考慮位置比較偏僻的村屋,因為這些村屋一般有足夠的停車位,免費或者幾乎免費就可以有車位。另外,許多新起的村屋設計優美(簡稱村屋別墅),艷美洋樓豪宅,只不過地點比較偏遠。

一般村屋又稱「丁屋」,因為新界原居民的男丁有丁權,可以免補地價起丁屋,若果五年內轉售則要補地價,五年後則免補地價。亦有些原居民男丁將其「丁權」出售,由發展商補完地價起村屋之後發售。根據政府規定,村屋最多起三層,每層實用面積最多700尺,一棟村屋即有2100尺,有些村屋一棟一張契,有些則分層分契,最細半層樓350尺、一層700尺、或者兩層1400尺都可以。整棟村屋2100尺一般擁有花園圍牆,私隱度極高。如果以分層發售,一般地下與三樓呎價較二樓貴,因為三樓包含露台與天台,地下包含地面的花園,二樓則只有露台。分層村屋銀碼較細,適合上車人士,不過我本人認為整棟村屋更有價值,原因是未來香港土地供應短缺,發展商新起的單位都是細面積的,在缺乏大單位的供應下,整棟村屋具有更高的保值和投資價值。

甚麼人適合買村屋?

村屋不是適合所有人的,如果你日日都要到返工或讀書,村屋的確是交通不便。如果你怕爬樓梯,或者怕蚊蟲,你可能不會喜歡村屋。然而村屋有其獨特之處來吸引一班忠實粉絲。村屋的第一個賣點,就是坐落於真正「心曠神怡」綠草如茵的市郊,對於嚮往大自然的人士尤其吸引力,最近村屋的屋頂可以裝置太陽能發電,每年可以有幾萬蚊的賣電收入,這收入雖然不多,對熱衷於環保的朋友就別具意義了。另外,村屋沒有大廈立案法團,自由度較大,例如可以養大型寵物。綜合以上因素,村屋成為了某些人士的唯一居住選擇,本人就是其中一個例子,在三年前因為太太嚮往大自然而租了一棟村屋,最近收到房東通知想收番層樓,可是家中已經養了兩隻大狗與三部車,根本冇得返轉頭住市區,於是買入了一棟心儀的村屋別墅。

其實村屋的性價比很高,有些村屋實用呎價可以低至$6000,最貴的村屋別墅呎價也在$11000樓下,相比市區的住宅呎價分分鐘超越兩萬蚊,如果以有露台、天台、花園的特色單位做比較,村屋呎價的折讓更大。對於有車人士來說,一般可以在村屋附近搵到免費或者廉價的停車位,每個月都慳返幾千蚊的停車費。另外,村屋沒有管理費,如果以@2/呎的管理費來算,住村屋又慳返$4200/月。對於買樓收租的投資客,這些省下的費用都增加了租金回報率。

村屋非常適合「退休」人士,如果你在市區有樓,可以考慮將市區的樓賣掉或者租出,轉租或買入村屋,多出來的現金流分分鐘可以讓你有個舒適的「退休」生活。另一邊廂,隨著大灣區的發展,未來可能有許多高收入人士,他們不是去港島而是北上工作,村屋今天的「偏遠」缺點分分鐘變成近深圳的優點。我覺得人口老化和大灣區發展都是不爭的趨勢,因此未來對村屋的需求只會上升。

村屋現時大部份業主是原居民,因為需要持有五年才能免補地價轉售,所以平時樓盤供應非常有限,再加上最近的司法覆核令將來搵地起樓更困難,現有村屋業主肯定更加惜售。

購買村屋的4大注意事項

需求強勁,供應短缺,現時樓價較市區樓仍有大折讓,因此本人覺得村屋具有更大的升值潛力。作為投資,租金回報率也較市區高,因此無論自住或者投資,村屋都有吸引力。而買村屋時,大家可留意以下幾點:

  1. 要確保花園或車位等有入契,天台或者室外沒有僭建物
  2. 一般銀行借貸審批比較謹慎,因為牽涉到遷建或者未補地價的種種可能性較多
  3. 銀行沒有樓宇的圖則,需要請測量師做調研,因此需時較長時間申請按揭。我最近想銀行申請按揭,由於涉及整棟村屋,銀碼較大所以借貸成數只有四至5成。
    • 大家在傾買賣條款時候,最好能傾到兩個月以上的成交期,並且預留足夠資金萬一銀行唔批(如果發生這樣事情,需要full-pay然後再做按揭,到時銀行見到你有能力full-pay就會批得鬆一點);
  4. 買村屋最重要的是確保你購買的物業已補地價。
    • 如果上一手業主已經不是原居民,那應該已經補了地價。當然,這些工作都可以委托一間做開村屋買賣的律師行去搞掂,律師費用稍為高一些,但是值得的因為他們會做一切的審查工作,確保你的權益得到保障。

 

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