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港人首置上車盤值得買嗎?(張志雲)

市建局最近推出的首個港人首置上車盤「煥然懿居」,定價以市價62折發售,驟眼睇來好吸引,引起廣大市民的關注。對於用盡千方百計亦未能置業的夾心階層來說,這真的是一個喜訊嗎?

「煥然懿居」位於紅磡鶴園街8號,設有2座,合共提供493個單位,當中450個單位以首置方式出售,實用面積介乎261至507平方呎,以市價62折發售,售價由$314.2萬至$660.5萬不等,平均呎價$11,692至$13,969。首置上車盤亦設有轉售限制,業主在購入單位的首5年內,不可出售或出租其單位;5年後,業主可以選擇補地價後在自由市場出售或出租。

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「煥然懿居」以市價62折發售,聽起來很划算,但到底港人首置上車盤值不值得買呢?這個問題我們需要深入思考。其實,房子不但有居住價值,也有投資價值。如果只是以居住價值來看,讀者可能會很鬱悶,因為和全世界相比,香港的樓價非常高,正如最近有個電視節目,報導其他國家的公屋都比香港的豪宅寬大,看得我們垂延三尺。但如果我們把房子的投資價值也考慮進去,你會發現這幾十年香港的樓價其實是在不斷上升,利息相對其他地方要低,買了香港的樓租金足夠供樓有餘,等於有人不斷把錢塞到你的口袋里,你的財富也會隨著樓價不斷增長。

抽新盤更好

因此考慮到樓的投資價值以後,香港的私樓價高是有它的原因的。港人首置上車盤在五年之內不可以出售,也不可以出租。所以它的投資價值已經是大打折扣了。如果將來要出售,還要向政府補地價。也就是說,現在便宜了的部分,將來是要還回去的。將來要賣的話,會賣給誰呢?港人首置上車盤只能賣給合資格的人士。能夠合資格買港人首置上車盤的人,還不如自己用首置資格去抽新盤更好。假設香港政府真的成功增加土地供應,將來要賣出去,港人首置上車盤相對私樓未必能賣到好價錢。所以這樣看來,港人首置上車盤的升值潛力是大打折扣的,從投資價值來看是並不划算。

我有一個學生,他的爸爸在2003年買了紅磡的資助房屋,而我都一樣是在2003 年買了紅磡的私樓。結果他的爸爸做了多年的樓奴,而且一退休後就失去了現金流。而我卻可以通過再按,做到年年買層樓,十年賺一億,做業主之餘,更收到源源不絕的非工資收入,讓我達到財務自由。為什麼有這麼大的分別?

原來當年他的爸爸未看通樓市,走錯了一步棋,買了未補地價的居屋,之後又不懂得在低位補回地價。 由於未補地價的居屋不能做二按,所以他完全享受不到樓價上升時加按再買的黃金機會! 兩個人都是買同一區域的樓,但真的是差之毫釐,失之千里。

如果他當時可以學會分析香港樓市,今天有多麼的不同? 原來看不通樓市的代價可以是一個億以上! 看不通樓市的代價將會很沉重,還有機會變成負資產、輸錢輸身家。可惜如此人生大事,學校沒有教過!
 

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*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。

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