Finder is committed to editorial independence. While we receive compensation when you click links to partners, they do not influence our content.

買樓應否借到盡?(張志雲)

過去數年,我收到過好多學生有關借錢的問題,就在這裏與大家分享一下我的借錢哲學:

首先,我絕對不會借錢去消費,然後在我的世界裡,債有兩種,我稱它們為「富債」和「窮債」。富債是讓借錢的人有可能變得更富有,窮債是讓借錢的人一定變得更貧窮。我只會借富債去投資賺取更高回報。

信用卡借貸的利息超過20厘,我沒有能力借這種錢去投資獲利,所以它是一種「窮債」,我每個月都把信用卡的數還清,從來不欠卡數。

「富債」VS 「窮債」

然後,我用物業借了幾千萬的「富債」,做到年年買層樓。原因就是按揭借貸是用作投資,所產生的現金流必須夠冚供款,而相應投資的資產會長期升值。這樣我就是用了他人的錢,用了槓桿加快自己的財富增長,所以它們是「富債」。

用按揭買物業,就是符合以上的條件。當然,如果用高成數借貸又碰上樓市大熊市(這情況在97年至03年發生過),借錢買樓的業主有做負資產的風險,所以大前提是要睇通樓市週期,如果能夠應用我上次所寫的,找到低於市價20%的物業,那麼「負資產」發生的機會應該是很低的。

我見過許多人士,因為不想多付利息,因此盡量將按揭成數做到最低,還款年期也盡量做到最短,甚至平時有多餘錢時也提早還款,這樣的確會慳了利息支出,但是現時的按揭利率只有兩至三厘,如果投資有道,想獲取10厘的回報應該不難,所以「冇借盡」等於是錯失了用他人的錢來賺錢,這個「機會成本」也是非常大的。

應好好利用低息的按揭借貸

大家可能有聽過:「借錢梗要還」,其實在這個量化寬鬆的年代,按揭借貸的利息是非常之低,以量化寬鬆的結果必定是銀紙貶值,也即時通貨膨脹。物業是貨物的一種,隨著通脹:建築成本的上升也必定導致樓價上升,所以買樓可以保值,對衝銀紙貶值。雖然黃金也可以保值,物業卻有另一個好處,就是它能產生現金流(租出去收租金,自住慳租金,都是現金流),所以只要租金夠冚供款,這種借貸應該是比較安全的槓桿。樓價長期應該跑贏通脹,租金也會跟隨通脹上升,所以用按揭買樓是小市民最有效的投資方法。

我建議是,如果能夠供到款,盡量借多啲錢,年期做長啲,層樓買大啲。今天細單位的呎價非常昂貴,反而銀碼大的物資,因為較少人買得起,呎價反而相對便宜。考慮到未來的樓宇供應多數會是細面積的單位,銀碼大的大單位更有抗跌和升值潛力。

當然,借到盡的大前提是不能把借來的本金虧蝕,所以我不建議投資初哥將借來的錢去買股票、期指或期權這些可升可跌的投資工具,更加不要花費在沒有投資價值的東西上(例如裝修、買車、買衫買袋等等)。至於海外物業,因為有匯率風險,也未必能很快套現,所以我也不建議大家用借來的錢去投資。我也不建議大家把物業加按來做生意,因為做生意分分鐘蝕本,結果生意蝕本連層樓都冇埋,一鋪清袋便很可憐。

本人也不建議讀者去借個人借貸(P-loan)來買樓投資,原因是這類借貸還款年期非常短,而且每個月要還款,利息也比較高,根本不適宜做投資。

題外話:美國聯儲局最近放鴿,降低了未來加息和縮表的機率,所以我在一月份預測樓市會在農曆新年後有小陽春,現在認為18年的樓市調整已經結束,未來會平穩發展。
 

想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。

張志雲專欄其他文章:

*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。

    伸延閱讀

    More guides on Finder

    Ask an Expert

    You are about to post a question on finder.com:

    • Do not enter personal information (eg. surname, phone number, bank details) as your question will be made public
    • finder.com is a financial comparison and information service, not a bank or product provider
    • We cannot provide you with personal advice or recommendations
    • Your answer might already be waiting – check previous questions below to see if yours has already been asked

    Finder.com provides guides and information on a range of products and services. Because our content is not financial advice, we suggest talking with a professional before you make any decision.

    By submitting your comment or question, you agree to our Privacy Policy and Terms.

    Questions and responses on finder.com are not provided, paid for or otherwise endorsed by any bank or brand. These banks and brands are not responsible for ensuring that comments are answered or accurate.
    Go to site