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【財經專欄-Pink Lee】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!

香港人喜歡買樓,皆因地少人多,求過於供。加上香港經濟逐漸融合內地,長遠而言,樓價仍是呈向上趨勢,故看好樓市者,宜趁整固入市。但現時樓價仍然高企,對一般香港人而言,要「湊夠」首期有一定難度。近年共享概念十分流行,對成長於共享概念的千禧族而言,他們對於與人分享「家」(如Airbnb)又或交通工具(如Uber)毫無難度。故何不「湊夠」三五知己「拍住上」合資買樓?這樣做不但能減低一次過繳付首期的負擔,亦能與伙伴們分擔投資風險。

首先解說一下,為何要投資樓市。對於千禧族新手投資者而言,如果已經藉著多年儲蓄,坐擁一筆資金,投資樓市無疑是不二之選。因為對新手而言,「買樓」的概念較「買股票」較易理解,而在中國人傳統觀念影響下,普遍年青人仍然希望於有生之年完成「上車夢」。而買樓的最大風險是遇上樓價下跌,但即使如此,投資者最終仍能把物業自住,總不成如股票般隨時蝕到「渣都無」。

必先符合兩大條件

另外,在香港樓房求過於供的情況下,樓市無疑是較股市較易掌握,如果你能抱著「只求小富,不求大富」的態度,三年內讓投資樓市的資金跑贏通脹可說易如反掌。

若你對此合資買樓方法有興趣,在作出進一步考慮之前,本文建議你先誠實地檢查自己的現實狀況,並回答自己能否符合以下兩個條件:

  1.  你要有至少一位或更多,信得過而又有一定資金在手的朋友。
  2.  你要擁有一份穩定的工作,而計算過的每月供款比例低於每月入息六成。

符合了上述條件後,你便可進行資料搜集。謹記,此投資方法的首要目標並非是「自住」,而是於投資年期內,有關單位的月租金額可輕鬆蓋過每月的按揭還款額,並以此作為應否入市的重要指標之一。

本文會以以下的一個實例來闡述:

投資目標單位基本資料投資支出港元
地區:油塘首期: 2,344,000
實用面積:400呎每月供款額13,217
售價:640萬估價以外的自墊金額540,000
銀行估價:586萬印花稅*175,800
按揭成數:6成代理佣金58,600
還款年期:30年律師費10,000
按揭利率:2.12厘總數3,141,617

   *以首次置業來計算    

此一投資的總支出,包括首期、估價以外的自墊金額、雜費和第一個月的按揭還款約為314萬元,換言之,新手投資者可跟據自己和友人的「財力」來決定每人投資額為多少,你可以到GoBear.com/hk一click比較不同按揭計劃。

其次,以13,217元之每月按揭還款額來計算,假設按揭利率會於三年內逐漸上升1厘為例(即每月還款額將升至15,071元),申請按揭者之每月入息額應最少約有2.7萬元。

以本文做的資料搜集來計算,以上這個油塘單位的出租叫價,已經達到16,000元。因此,即使未來一段時間內利率上揚,投資者亦不需再投入額外資金。

投資年期坐底三年

新手要注意的是,此投資買樓的方法投資年期最少為三年,因為如果在三年內轉售物業,額外印花稅為10%至20%不等,若投資期內樓價升幅不及應繳稅款,將「得不償失」。

額外印花稅比率    

物業持有期 稅率%*
短於6個月20
長於6個月短於12個月15
長於12個月短於36個月10

*以物業轉售價作為基礎計算    

此外,即使你與一同合資買樓的「三五知己」交情有多深厚,還是建議與他們私下定立一項包括口頭、白紙黑字和短片作實的合約。以免投資期間有甚麼突發事件或誤會,導致「朋友都做唔到」。

在定立此人私人合約時,本文有以下建議:

  1. 需有第三者作為見證人在場;
  2. 列明大家的權利與責任;
  3. 清楚界定大家的退場機制,例如當樓價大升或大跌一定比例時,是否可以單方面賣出單位。

總括而言,市場上林林種種的新投資產品讓人眼花撩亂。新手的投資秘訣就在於「貴精不貴多」,只需金精火眼牢牢留意傳統的長青投資產品,並如本文所述做出明智的選擇,就能「穩袋」投資市場上的第一桶金。

 

*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。

 

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