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樓宇按揭全攻略

隨著第三波疫情緩和,多個發展商積極在第三尾及第四季推售新盤,近年新盤裝修企理,環境管理配套理想,每多發展商開賣新盤,均吸引不少市民入飛。然而,由於新盤受一手條例規限,買入新盤的步驟會較二手物業複雜,今次Gobear為大家介紹新盤的類型及注意事項,讓大家置業時更加安心。

買樓前﹕1. 新盤的種類:樓花VS現樓分別

新盤分為樓花及現樓兩類,樓花是指未建成的物業,現樓是指已落成的物業,已經獲批入伙紙(佔用許可證)。兩者買入步驟相若,包括由發展商發佈售樓說明書、價單、問放示範單位及讓公眾入飛。然而,由於樓花需要一至兩年才能建成,如果有逼切需要入住的買家便要先行租樓,按揭方面,基於現時「林鄭PLAN」按揭保險新例只適用於現樓,想選用相關按揭保險便必須選擇建期付款,或者選用按揭保險舊例(600萬以下按揭保險)。如果新盤屬於現樓,除了可即時入住,並可直接選用「林鄭PLAN」。不過,現時絕大部份新盤均先以樓花賣出,推售一段日子後才會變成現樓。要知道心儀的一手物業究竟屬於樓花或現樓,可留意項目的關鍵日期或直接向發展商查詢。

買樓前﹕2. 研究樓書、價單及視察地盤

根據一手條例規定,發展商在推售新盤前必須先向地政總署申請「預售樓花同意書」,成功申請前不得收取任何訂金及留位費。另外,開售前至少7日要向公眾發佈「售樓說明書」,開售前至少3日要向公眾展示「價單」,確保公眾有足夠時間研究物業資料及售價。

售樓說明書

「售樓說明書」(樓書)是重要的新盤說明書,提供物業地址、面積、單位分層平面圖、建築物還切面圖及佈局圖等,並有物業預計的落成日期、買賣合約資料、公契撮要及公共設施等資料。售樓說明書除了提及物業本身資料,並會提及周邊發展,附帶分區計劃大綱圖待城市規劃資料,以及提出潛在風險,例如業主要承擔斜坡維修費用等,買樓前必須細讀。

價單

價單是新盤價格資料表,內含物業各單位的面積、售價及平均呎價等項目。一手條例規定,價單內顯示的面積必須為實用面積,並必須列出機房、窗台、閣樓、平台花園部分佔據多少實用面積(不過實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位等位置)。另外,發展商需要在價單刊載付款方法、折扣、現金回贈及發展商按揭詳情。每當發展商調整價格或折扣優惠,必須上載新的價單,並明確顯示修改部份。

實地視察

除了在家閱讀樓書及價單,即使新盤屬於樓花,準買家亦應該實地視察地盤,留意項目附近的交通鐵路配套、校網、社區設施、治安及衛生情況,是否適合在當區居住,並要留意當區城市規劃發展,如果附近會填海或會興建新盤,有機會影響單位景觀。

買樓前:3. 研究新盤付款方法

一般情況下,發展商會提供「即供」及「建期」付款方法,即供是指買家簽署臨時買賣合約之後,便要在指定日期內付款,由於發展商希望資金盡快回籠,愈短期的即供付款方法,折扣一般較多;建期是指物業落成才正式付款,折扣通常較少。例如一個單位樓價為500萬,發展商提供100日(6%折扣)及200日(5%折扣)的即供付款方法,以及不設折扣優惠的建期付款方法。100日內付款折實後樓價為470萬,200日內付款折實後樓價為475萬,建期付款則以原價500萬發售。

選擇付款方法除了考慮折扣優惠,置業人士需要考慮自己的現金狀況及按揭等因素決定選用哪一種付款方法,如果資金充裕,使用即供付款較為優惠;如果想保留資金或資金不足可選擇建期付款,但要留意建期付款涉及按揭風險,屆時有機會出現物業估價不足,或申請人入息出現變數等情況,獲批的按揭貸款額可能不似預期,最終要抬錢上會。

發展商一、二按

置業人士除了依循傳統途徑向銀行申請按揭,亦可使用與發展商合作的財務機構提供的「一按」及「二按」計劃。發展商一按的按息、還款年期及回贈一般比銀行按揭為差,但可承造的按揭成數一般較高,或者批核較為寬鬆,個別更會推出豁免壓力測試的「呼吸PLAN」,但蜜月期過後便會變成高息,申請前必須注意箇中風險。

如果首期不足,又遇上特殊況未能使用按揭保險置業,例如需要購買千萬以上物業,可以考慮發展商指定財務機構提供的二按。不過申請二按必須先得到一按銀行的同意,獲發確認信後才可以正式申請,壓力測試亦會較難通過,申請前必須三思。發展商一按及二按計劃的條款詳細顯示在價單之中,準買家可事前詳細研究。

發展商各類優惠

為了吸引準買家眼球,發展商會推出一系列折扣優惠,並詳列在價單之中,各項優惠包括如下:

  • 提前付清樓價優惠:買家如果選擇指定付款方法,並在付款日期前提早清還,可獲得額外折扣,一般為樓價1%-2%
  • 印花稅優惠:印花稅開支高昂,有發展商會提供樓價2-10%折扣優惠
  • 會員優惠:不少發展商會為自己會員提供折扣優惠,一般為樓價1%
  • 指定日期前簽署臨約優惠:於發展商指定日期前簽署臨約,發展商會提供額外折扣,一般為樓價1至3%
  • 區內客優惠:為了鼓勵區內業主換樓,有發展商會為他們提供折扣優惠,一般為樓價1%

大家申請按揭時要注意,由於銀行批核按揭,會以單位折實價(俗稱光豬價)計數,買家事前必需要計清楚最終折實價,假設價單樓價原本為600萬,扣除所有折扣後原來只需480萬,在同樣申請六成按揭情況下,前者可以借貸360萬,但後者只能借貸288萬,相差72萬,一旦計錯數便要預備更多首期資金。

買樓中﹕4. 參觀示範單位

現時新盤一般有兩種方式出售,分別為「入票」及「招標」,絕大部份新盤以入票出售,招標通常以豪宅居多。如果項目屬於入票形式出售,準買家要留意發展商銷售詳情,包括示範單位位置、入票時間、金額及地點,要了解詳情,可以瀏覽地監局一手銷售網的「銷售安排資料」。為了吸引買家入票,發展商通常會在旗下酒店或商場展示示範單位。根據指引,發展商除了展示美崙美奐的單位外,要同時展示未經改動的清水房,讓準買家度尺及計數,了解單位設計是否實用。如果屬於現樓,買家可以直接前往實地參觀。

買樓中﹕5. 入票

準買家參觀示範單位後對項目有興趣,便可以正式入票抽籤,填寫購樓意向書,並提交支票申請,抬頭為發展商指定的律師樓,金額一般為10萬。為了增加「中獎」機會,不少夫妻會以個人及夫妻名義入票,但個別項目有機會限制入票數目,事前可向發展迦迦或地產代理查詢。

買樓中﹕6. 開售

開售當日,售樓處會分為抽籤區、等候區、選樓區、簽約區等部份,當發展商抽籤後,便會安排準買家揀樓。入票後發展商一般會分為準買家分為AB組,A組為大手買家,可以選擇優先揀樓,抽籤亦會分開進行。在選樓區氣氛激烈,最好事前準備買入單位的名單,如果最喜歡的單位已被人選購,可根據名單選擇下一個單位。選擇好單位後,買家需要即時簽署臨時買賣合約,故要帶備支票簿、身份證及購樓意向書收據,並即場支付細訂(一般為樓價5%),金額會扣除早前入票時已繳交的支票。買入新盤通常由地產代理協助處理過程,佣金由發展商支付。約簽署臨約後5日,買家要與發展商簽署正式買賣合約,約為樓價的5%,其後根據付款方法向發展商支付餘額。

買樓後﹕7. 收樓注意事項

由於新盤的預計關鍵日期並不等於收樓日期,中間有機會相距數個月,作為自用的買家應預留充份時間,期間可以與發展商保持溝通,避免出現租約完結但又未能搬入新居的空窗期。當發展商正式交樓,會向業主發出收樓信,聯絡物業收樓部後便可預約收樓。收樓當日可以自行或委託測量師驗樓,如果選擇自行驗樓,可以帶備相機、電筒、軟尺、告示貼、廁紙及小型工具,以便檢查。

  • 木門:是否有出現鬆脫、移位、蟲駐等情況,油漆是否有剝落
  • 木製地板:留意是否有不凹凸不平、變型、蟲蛀或發霉,有否出現不尋常的深色或水跡
  • 批盪:留意橫樑及支柱是否平坦及垂直
  • 窗戶:窗邊及窗台是否有滲水現象,附近石材是否有破裂,窗框是否有氧化跡象,開關時是否有不正常聲響
  • 供水/排水:洗水盆、廚房星盆、花灑、洗衣機去水位是否順暢,水龍頭、坐廁水箱喉管是否有出現滴水狀況
  • 電器設備:如果物業附有電器,檢查煮食爐、雪櫃、熱水爐是否運行暢順

發展商會提供一份缺陷清單,業主驗樓時發現任何問題,便可填寫及交由發展商跟進。發展商另會提供樓宇保養期,跟進樓宇日後保養問題。

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