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智富學苑創辦人,財商KOL(ChiefPapa.com)。1993年開始投資,預測樓市百發百中,2003年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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疫情爆發第三波 分析下半年樓市走勢 (張志雲)

踏入七月,本港的股市和樓市逐漸向好,然而,隨着新冠肺炎爆發第三波,究竟這個樓市反彈能否持續?今期和大家探討一下。首先,香港的樓市離不開經濟,隨着新冠肺炎疫情第三波爆發,本港的經濟倚賴旅遊業、零售業、餐飲業,一定又會再受嚴重影響。另外,隨着美國取消香港的特殊地位,未來香港在中美貿易中扮演的角色也會越來越少。所以我們可以預見香港第三季的GDP會繼續負增長。香港經濟更加千瘡百孔若然我們幸運,新冠疫情可以在短時間內得到控制,我們還需憂慮社會運動會否再次復甦。立法會九月份會進行大選,若沒有突發事情(例如中央政府的干預),我預計建制派會失去許多議席,到時立法會更容易被拉布或癱瘓,與政府之間的關係會更加緊張和對立,對香港社會和經濟的發展都未必有建設。香港經濟經歷了一年多的返修例運動和新冠肺炎的衝擊,已經是千瘡百孔。想當年沙士過後,若沒有中央政府的各種支援,香港當年的經濟也難以急速反彈。若果立法會選舉再次令政府癱瘓,到時中央政府會否繼續以經濟拯救香港?未來住宅需求或下降七月初香港的樓市指標有復甦的跡象,這是因為上半年樓市已經調整了不少,但這個復甦能維持幾耐?當然,有利好樓市的因素,例如近期股市暢旺,不排除有些人在股票市場獲利將資金用作買樓。但我們也要考慮到另外一個大隱憂:在未來的一段時間,有多少人因為西方政府給予的政治庇護而選擇離開香港,到時會釋放許多對樓宇的需求,令樓價或租金下跌。現在還支撐樓市的當然是低利率。經歷上半年的連串減息和各種量化寬鬆措施,資金泛濫需要搵投資工具保值,這當然會支撐樓價企穩,可是從金價的上升來做比較,香港的樓市已經比較疲弱。現在利息已經低到接近零,未來還能有太多次減息的空間嗎?當然,在眾多悲觀因素中還有一線希望。因為中美角力,許多中資股(特別是高科技和新經濟股)來香港上市,這當然會鞏固香港在全世界的金融地位,也令一眾股票散戶能賺到些零用錢,若然持續多幾個月,一定有些股民賺夠錢置業,為樓市帶來一些支持。豪宅及納米樓疲弱若然細分樓市,我覺得豪宅和蚊型住宅會疲弱,因為許多富豪和外籍高薪人士會離開香港。而最基層的市民,可能隨着經濟低微、失業率上升等因素影響交租、供樓。至於針對中產的物業可能抗跌能力比較強一些。另外,我本人對商舖抱有悲觀的展望,新冠肺炎揮之不去,一方面可能永久性地改變了許多人的消費習慣,另一方面也令將來做零售或餐飲業的老闆有戒心,在計算成本的時候需要將疫情爆發的風險計算在內。至於寫字樓,我本人認為外資會繼續撤離香港,就算留在香港的企業也可以通過在家工作等安排,將辦公室面積減少。至於工廈,由於樓價較低,可能會是一些提供娛樂公司的首選,當然要是那些符合消防等政府條例的工廈則看好一線。睇長遠少少,中美角力可能會發展到金融貨幣戰,若真的發生那對樓市會有深遠的影響。想知邊個按揭計劃最好,立即上GoBear比較啦﹗比較全港最抵按揭張志雲專欄其他文章:2020年香港樓市預測施政報告對樓市的影響如何在逆市中上車? 買樓收租的注意事項如何找到低於市價20%的筍盤?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 28 July 2020
疫情爆發第三波 分析下半年樓市走勢  (張志雲)

如果大家要買樓,究竟應該買一手樓?還是買二手樓? (張志雲)

最近多個新盤推出市面,不少打算上車的人士會問我:「要買樓,應該買一手樓,還是買二手樓?」其實沒有一定的答案,要視乎你個人的處境和狀況。讓我先分析一下買一手樓與二手樓的各自利弊。買一手樓,需要付出的資金較少。首先,經紀的佣金是發展商方面付的,買家可以慳返1%。此外,發展商一般會安排二按,買家可以用較少的資金置業上車,有些貸款的安排是還息不還本。對於買樓資金緊拙的朋友,一手樓不失為一個好的選擇。相反,樓齡高也會對樓宇按揭的借貸有限制。二手物業注意樓齡問題另外,像所有的商品一樣,新的當然比舊的好。隨着樓齡的增加,首先會遇到的頭痛是曱甴老鼠的出現,有15年以上的樓齡的物業,亦會有漏水、爆水管等問題出現,再老的物業會出現爆渠、塞廁所、石屎剝落甚至更嚴重的樓宇結構問題。如果屋苑需要大規模翻新,業主需要夾錢(銀碼唔會細)來維修大廈。就像越舊的車子維修費用越高的道理一樣。另外,新車一落地即刻貶值,原因就是買新車有得揀,買樓同樣道理,在發展商處買樓可以揀樓層坐向面積,選擇要比二手樓多。所以,新樓理所當然要比舊樓貴,目前發展商定價是,一般定得比同區的二手樓盤貴二至三成。二手樓除了較平外,有心尋寶的買家更可以尋找低於市價的筍盤。基本上發展商不會讓你劈價(因為如果平給你,它的其他單位都需要平),但是你分分鐘可以在二手市場找到急於放售的業主,分分鐘可以劈到二三成價。買一手樓小心經紀壓力新手買一手樓還有注意幾點。如果你是買樓花,要密切留意發展商的示範單位設計精美,給你有更多空間的假象,到收樓時卻有所失望。另外,如果收樓時發現施工問題,雖然發展商會跟進保養,但是也是一件煩惱的事。買一兩年的半新現樓就可以避免這些問題。如果你想盡量慳錢,在買二手樓的時候,如果你能接受上一家的裝修,這樣既可以慳裝修費,又可以即買即住。最後,一般在新樓盤發售時,有幾百個準買家在入票搶購,這時帶你看樓的經紀也會不斷給你壓力,令你好有可能在沒有考慮清楚的情況下便衝動加入搶購行列。可能你日後會後悔這時的衝動,甚至撻訂而遭受損失。升值潛力二手樓更強其實,買樓時更需要考慮的是地點與日後升值潛力。買樓是個重大的決定,如果日後你每天上班或者送仔女返學都有埋怨,倒不如買個更近你返工/仔女返學的物業,管它是一手還是二手樓。至於未來的升值潛力,由於一手樓在你買入之後,馬上變成二手樓,它高於市價二三成的溢價馬上會消失,日後樓市就算升,你在幾年內都未必返到本,而且分母越大,升值百分比越細,所以二手樓有更大的升值潛力。總的來說,除非你資金非常緊,或者不在乎花多點錢買新樓,二手樓會是你更好的選擇。 想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。比較全港最抵按揭張志雲專欄其他文章:2020年香港樓市預測施政報告對樓市的影響如何在逆市中上車? 買樓收租的注意事項如何找到低於市價20%的筍盤?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 30 June 2020
如果大家要買樓,究竟應該買一手樓?還是買二手樓? (張志雲)

有錢應該買樓還是買股票? (張志雲)

隨著新冠疫情開始好轉,有些看好未來的朋友打算重新入市,他們會問我:應該買樓定係買股?我們先回顧以下以往香港股市與樓市的比較:2007至08年的金融海嘯期間,恒生指數大跌約65%,而「美聯樓價指數」跌約21%;2011年的歐債危機,恒生指數跌約33%,香港樓價跌約6%; 2019至2020年中美貿易戰、香港有社會事件、加上新型肺炎疫情,恒生指数自去年高位至今跌约24%,而樓價由去年高位則累跌約8%。樓市抗跌力較強你會發現,樓市的抗跌能力較強,這是由於樓買賣出入不靈活,交易成本較高,一到大家都恐慌時可能根本缺乏成交,所以需要資金套現的人士會先賣走股票,表面上造成了「樓價跌得少」或者樓市較穩陣的感覺,其實在這艱難的時候,有能力增加現金是很有價值的。其次是,買樓需要借按揭。在經濟前景不明朗的時候,銀行對審批按揭申請的態度會變得謹慎,大家也不要借到太盡。雖然短期內股票好像更具投資價值,大家要小心股票需要更高的投資知識。普通投資者不懂分析股票,只會聽冧巴,結果十個散戶九個輸。另外,經濟不好許多公司都會經營困難甚至倒閉,就像匯豐這種藍籌股,都要停止派息。思捷環球更關閉大多數的零售點,私有化股票使許多股民永不翻身。自從2008年開始,全世界央行開始量化寬鬆,而今年量寬速度加快。我預計隨著中國角力未來會發展到貨幣戰,無論是美金或者人民幣都有大幅度貶值的可能,兩個的經濟也會受牽連,最終還是要印更多的銀紙來振興經濟,所以大家只要能做好短期樓價波動和現金流的管理,買樓還是對抗貨幣貶值是最好的方法。中美關係對香港構成衝擊作為風險管理,我在考慮的是最近惡化的中美關係,有可能使人民幣與美元之間的匯率產生大幅的波動,也可能導致曾經是不可思議的港元脫鉤,這會對香港的經濟、樓市與股市有大幅度的衝擊。另外,新冠疫情會否復發?如果有許多國家疫情沒有改善,會否導致旅遊也長期停頓?到時有多少香港的公司、食肆與店舖關閉?香港的社會運動何時會完全消失?中央政府對特區的政策會否改變?這些都是大家要深思熟慮的。所以我建議有心想買樓的讀者,可以先把資金放在股市中,投資一些優質卻股價低殘的股票,然後耐心去尋找筍盤。對於各種物業,因為香港人的居住還是剛性需求,所以我自己看好一千萬樓下的住宅樓。至於未來的經濟我預測會持續低迷,所以我會避免商舖與寫字樓。記得,在現在樓市低迷的時候,正好是大家劈價尋寶的時候,大家可以看回前幾期我講解尋找低於市價物業的心得,這樣就算未來樓市波動,大家劈到的價也可以算是一種保障/風險管理。 想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。比較全港最抵按揭作者簡介:張志雲,智富學苑創辦人,財商KOL(ChiefPapa.com)。1993年開始投資,預測樓市百發百中,2003年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。張志雲專欄其他文章:2020年香港樓市預測施政報告對樓市的影響如何在逆市中上車? 買樓收租的注意事項如何找到低於市價20%的筍盤?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 2 June 2020
有錢應該買樓還是買股票? (張志雲)

全球量化寬鬆對樓市有什麼影響? (張志雲)

踏入2020年,新冠肺炎在全世界蔓延,嚴重打擊了全世界的經濟,導致全球央行通過降低存款準備率、購買債券和降低利率,大量增加貨幣供應。與此同時,各國政府也推出了各種「派錢」措施,包括退稅、代付工資和直接發放救濟金。無論是央行代貨幣政策或是政府的財政政策,都會令市場充斥大量的資金,相信大家最近最近已經收到銀行打來的電話,問閣下需不需要借錢。按揭與私人貸款的利率也有下降。預計經濟會持續不景,資金會繼續充裕,所以利率也會維持在極低、甚至是負利率的水平。樓價維持企硬短期內,香港的樓市仍然會受經濟衰退的影響較大。現在失業率上升,企業出現倒閉潮,外資公司撤離香港,內地投資者卻步和投資者悲觀情緒等因素都會令樓價在短期內下滑,唯業主持貨能力仍非常之強,除非有少數極度悲觀的、或者個別急需資金的賣家導致個別的低價成交個案,否則樓價仍會整體企硬,樓價只會是輕微的下跌。目前,疫情在中國內地基本已經受控,香港也未有爆發社區感染。歐洲與美國可能也在未來幾個月開始下降,只要不在第三世界國家爆發然後傳回給已經受控的地區,疫情可能在下半年開始有好轉。在這情況下,我預計經濟會在2021年開始反彈, 2022年全面復甦。然後樓價可能在經濟復甦前已經反彈,因為只要多數的業主看到了復甦的署光,他們就會馬上把叫價企硬,同時許多等待入市的準買家,也會因怕樓價重拾升軌而一窩蜂進入市場搶購。到時候,樓價可能會呈現急彈。所以有心想置業的朋友,不要貪心去摸底,否則錯過了這次機會後,可能再次對樓價望而卻步。千萬樓下住宅剛性需求強在各種物業種類中,本人較看好一千萬樓下的住宅樓,因為借貸成數可以較高,而且香港的居住有剛性需要,無論經濟怎差,人還是要有瓦遮頭的。至於寫字樓,在經濟衰退的時候會有較少的需求,所以樓價將會比較疲弱。對於舖市,我則比較悲觀,因為在遊客減少和經濟不景的情況下,許多零售店舖會執笠,因此租金將會大幅減免並且出現高的空置率。此外,舖可以借貸的成數非常低,加上需要繳付的各種印花稅,只有少數有實力的投資者有資金入市,但是在現在的投資環境下,有許多其他的投資工具能提供更吸引的機會。因此我預計舖會繼續跑輸整體樓市。工廈可受惠O2O趨勢投資者可以考慮工廈,因為在新經濟的發展下,未來一定會有更多的O2O(線上至線下)公司出現,他們可能通過各種社交媒體做宣傳推廣,然後用工廈設施作物流分配、倉庫儲存或者是宣傳拍攝場地等用途。現時工廈整體的供應量是負的,因此未來工廈的樓價可能最硬正,有心想趁低吸納的投資者可以考慮。 想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。比較全港最抵按揭張志雲專欄其他文章:2020年香港樓市預測施政報告對樓市的影響如何在逆市中上車? 買樓收租的注意事項如何找到低於市價20%的筍盤?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 22 April 2020
全球量化寬鬆對樓市有什麼影響? (張志雲)

【上車必讀】疫市下點搵筍盤?分享三大搵筍盤技巧 (張志雲)

踏入三月,疫情彷彿在中國逐漸受控,卻在世界其他諸國蔓延。看看中原地產領先指數,過去幾個星期只是輕微下調,這反映了香港普遍的業主次貨能力強,樓市未有大跌。如果疫情在短期內受控,社會運動也不再重臨,香港的樓市有可能已經尋到支持位。雖然如此,最近的報紙雜誌也經常報導一些「業主急沽/蝕讓」等成交,讓我相信「筍盤」的確存在,有心置業的讀者,不妨把握這個疫情,「劈價」買入低於市價的筍盤。首先,你要先做功課:在你的目標屋苑盡量睇多幾間與你想買的物業類似的物業。切忌什麼都看,從納米樓到豪宅都看,從港島到新界都睇,一來你會身心俱疲,未劈到真正理想的價格你便放棄了。另外,你的地產經紀很難把你當真,全心全意地幫你搵盤。你也會因看得太多種類的樓,到真正有筍盤的時候,心大心細,猶疑不決,最終錯失機會。與經紀坦誠溝通你要專注睇樓,並且做筆記,讓你對該區你想買的價位的樓盤瞭如指掌,當真正低於市價筍盤出現時,你會把握機會即日就可以簽臨時買賣成交。在睇樓的同時,向銀行或按揭中介了解你可以借到的成數和可以買入物業的最高價錢。做了這些事前功課,你可以找一個可信度地產經紀,與他坦誠溝通,告訴他你認真地在尋找合適的物業,資金也準備好了,當然其中一個條件就是需要買到低於市價多少百分比的物業。一旦條件符合,你馬上能夠開票成交。經紀是想做成生意的,所以你越能清晰表達,他越會認真幫你去找。搵到疑似筍盤時,你需要通過經紀了解業主想賣樓的真正原因。有些業者因為移民或者資金短缺,有些業者只是等善價而沽。知道業主賣樓的原因可以幫你辨別出真正的筍盤。清楚業主底線劈價其實是一個議價的過程,所以你需要清晰自己的底線,並且明確地告訴你的地產經紀,若高於這個底線,你是絕對不會買的。地產經紀也想做成生意,一般會兩邊落嘴頭去遊說,當他知道你這邊是鐵定的底線,他就會把遊說工作放在業主那邊。當你搵到了心急想放樓套現的業主時,就要速戰速決,免得夜長夢多中間殺出程咬金同你爭。當然,你想出戰速決, 不等於你在價格上會輕易讓步。所以,你要知道「劈」多少價是合理可行的,「劈」多少價是不切實際的。千萬不要在經紀成功幫你劈到價,你又縮沙。因為幫你劈到價,經紀一定做了許多功夫,如果你縮沙,下次就像「狼來了」一樣,經紀不再拿你當真了。一般來說,成功「劈」到20%價是需要耐心加幸運。如果你太容易妥協,你可能只能買到低於市價一點點的物業。如果你一直堅持要「不可能」的降價,你可能會永遠買不到,你的經紀也可能灰心不再幫你搵盤。所以,「劈價」方法簡單,要掌握的好,還是需要經驗的累積,最終做到恰到好處。祝大家「劈價」成功!想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。比較全港最抵按揭張志雲專欄其他文章:2020年香港樓市預測施政報告對樓市的影響如何在逆市中上車? 買樓收租的注意事項如何找到低於市價20%的筍盤?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 9 March 2020
【上車必讀】疫市下點搵筍盤?分享三大搵筍盤技巧 (張志雲)

疫情過後可以上車嗎? (張志雲)

過去多年,許多朋友都羨慕我在沙士過後,在樓市最低位的時候,買到低於市價兩成的物業,之後通過股票市場的投資和物業的加按套現,做到年年買層樓。很多人說:「如果沙士重臨,我一定會買樓!」現在疫情再臨有如沙士,現在真的可以買樓嗎?與17年前相比,這次香港的確有許多相同之處。過去一年,香港經歷了中美貿易戰、反修例社會運動和現在的新冠型肺炎疫情,本人預計一個經濟的寒冬正在開始,未來一兩個月將會出現生意倒閉潮和打工仔失業潮,嚴重程度應該會超越2003年。然後讓人奇怪的是:當時香港的樓價從97年的高位下跌了七成,現在的樓價從19年的高位計算,只是輕微下調約10%。為什麼有這麼大的分別?基於我的經驗,有13個因素會影響樓價的升跌。經濟當然是其中一個,可是除了經濟這個重要的因素外,還有其他12個因素,包括房屋的供應、供樓相比租金的高低、業主借貸成數等因素…未來樓市仍供不應求先看房屋供應:自從政府決定將公私房屋比例由6:4改到7:3,私人樓宇的供應就減少了四分之一,加上可以拿來起樓的土地並不多,「明日大嶼」應該也難在現屆政府期內可以落實,所以大家應該明白,除非需求大幅下跌,否則未來的樓市都會供不應求。第二,各國政府最近又再啟動量化寬鬆,使到市場資金充裕,利息低企,銀行也吸取了上次的教訓,最近推出了「還息唔還本」計劃,這樣可以降低「斷供潮」的風險。另外,在97年有許多的炒樓人士,他們高度借貸並且是短期炒賣/摸貨,持貨能力很弱。相比之下,現在的業主有超過一半是沒有借貸的,持貨能力相當強,多數不願意把手上的物業賤賣。所以除了個別例子外,樓價還是相當硬正。所以我覺得,只要斷供潮不出現,疫情也可以在短期內平復,這次的樓價不會像97年那樣出現大跌。為自己進行另類壓力測試讀者如果想買樓,先問自己到底是想自住還是投資?自住要考慮的是自己是否能夠承擔供樓的款項,給自己一個另類的壓力測試:未來3年自己份工/生意是否一定冇問題?除非你非常確定未來三年的工作不會改變,否則我覺得把資金投資在房地產信託(REIT),用股息租樓更靈活。如果買樓是為了投資的話,我建議避免投資商舖或者寫字樓,也避免納米樓。如果你不是很熟悉海外樓,也最好避免。當然,如果你有份像公務員般的「鐵飯碗」,能夠借到高成數的按揭,那麼密切留意疫情過後可能出現的上車機會。想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。比較全港最抵按揭張志雲專欄其他文章:2020年香港樓市預測施政報告對樓市的影響如何在逆市中上車? 買樓收租的注意事項如何找到低於市價20%的筍盤?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 21 February 2020
疫情過後可以上車嗎? (張志雲)

鼠年後樓市會有小陽春嗎? (張志雲)

去年我預測樓市在農曆新年前後會出現小陽春,結果上半年香港樓市升了10%左右,到了六月之後發生了社會運動,樓市才轉勢回調。香港的社會運動好像平靜下來了,那麼鼠年農曆新年後會再次有小陽春嗎?令許多人奇怪的是,即使去年的社會運動連續發展,使香港經濟重創,為什麼住宅樓價卻沒有想像中的暴跌?這其實與政府多年來推出的「辣招」有關。「辣招」使樓宇買賣成本極高,加上大多數業主沒有過度借貸,同時利息又低,所以大多數業主選擇觀望,除了個別減價例子被傳媒報導之外,沒有太多業主需要大幅減價賣樓。新按保助支持樓價另一邊廂,準買家也抱著觀望態度,所以樓市成交量非常低,在這種情況下,所謂的樓價或樓市指數「沒什麼跌」基本上沒有實質意義。相反,因政府放寬了按揭,600萬至1000萬的物業價格更得到了支持。由於經濟進入嚴冬,工廈和寫字樓的租金與樓價遇到較大的下滑,不過最重災的應該是商舖,因為許多商店與餐廳結業,商舖的價錢可能跌高至4成。在這裡需要講明一個概念:樓市參與者。香港今天的物業市場已經到了非一般市民可以參與的,除了樓價高之外,政府過往把按揭成數降低也提升了置業的門檻。買樓變了只是全香港最富有市民,一般是早年已經買了樓,因為樓價累積了客觀的升幅,讓他們可以通過加按套現來購買更多的樓宇,這就是我們經常聽到的「成功靠父幹」(其實是這些父母用了他們子女「首置」的名額買樓)。香港有120萬私樓單位,當然其中會有人擁有多過一個單位的物業,但是加上新晉的高收入精英,我估計香港有能力參與買樓的人起碼有100萬。然而每年新的私樓供應大約只有兩萬左右,這就解釋了為什麼新樓發售總是不缺捧場客。農曆新年後會出現小陽春這些樓市參與者在過去十幾年,享受了樓市帶來的紅利,也看到多國央行繼續量化寬鬆,利率持續低企,未來香港樓宇供應短缺等利好因素,所以樓市也是他們未來繼續會將大多數身家投資的地方。過去半年樓市已經累積了不少這些人的購買力,所以只要香港社會重拾正軌,樓市一定會出現「小陽春」。最後,大家一定要留意大灣區,本人看好未來十年深圳、珠海、澳門的經濟發展,也預測這些城市會吸引外資進入。不過,大家要記得中國領導人的叮囑:「樓是拿來住的」,如果不是自用,牽涉到的稅項、文件手續等,我覺得還是買內房股更方便。想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。比較全港最抵按揭張志雲專欄其他文章:2020年香港樓市預測施政報告對樓市的影響如何在逆市中上車? 買樓收租的注意事項如何找到低於市價20%的筍盤?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 21 January 2020
鼠年後樓市會有小陽春嗎? (張志雲)

2020年香港樓市預測 (張志雲)

轉眼間就踏入2020年,回顧2019年樓市,筆者成功預測了兩個轉角位:在農曆新年前我預測了小陽春的開始,結果農曆新年後樓市升了十幾個%。六月開始香港社會經歷了由修例引起的動盪,本人預測樓市會進入一個調整期,直至目前為止,這個調整期還沒有結束。許多讀者問我,什麼時候才應該入市撈底?樓市升跌,背後有多個因素。中美貿易第一階段告一段落,結果中國象徵式地做了若干讓步,美國也只能收貨避免繼續將貿易戰升級到災難程度。在我眼中,這並不算是什麼成果,只是雙方在談判中的一次較量,所以全球經濟並不會因此而得到明顯的改善。另一邊廂,美國聯儲局和多國央行因為經濟疲弱已經開始新一輪量寬政策,這會令市場充斥着便宜且充裕的資金,我覺得這些資金會進入股票市場,特別可能是美股市場。當然低息的環境,對樓市也會有些正面支持的作用。回望本港,本人覺得各行各業生意難做,失業率將會在農曆新年前後飆升,而旅遊業、零售業、餐飲業等重災區短期內都不會有生機。若果動亂繼續不停,香港的經濟將會受到嚴重的損害,資金和人才都會撤離香港,這對香港的樓市會有深遠的影響。細價樓跌幅大鑒於目前情況,本人預測明年上半年住宅會繼續往下調整,其中以細價樓的跌幅可能最大。商舖跌幅也會很大,空置率亦會維持高企。至於寫字樓和工廈,成交量和出租率都會偏低。本人不排除政府有更多的紓困措施,特別是放寬借貸、減低印花稅措施推出,這些措施在樓市往下跌倒時候可能成效不大,但是一旦樓市止跌回升,由於市場到時候會累積了龐大的購買力,導致樓市急劇上升。若果用股票市場來做個比喻,現在的樓市處於「熊一」,未來會經歷「熊二」的上落悶市和「熊三」的終極一大跌,然後就會有「牛一」的急升。目前的不明朗因素仍多,樓市買賣出入成本太高且不靈活,所以筆者本人把資金放在現金和股票市場,若果市場好轉的話,我在股票的投資會幫助我在確定樓市重拾升軌的時候變成買樓資金。若果市場轉壞,我在股票市場要套現要比在樓市中套現容易。所以我建議大家暫時避開香港樓市。海外樓小心匯率風險那麼海外樓怎樣看?我覺得大家要非常小心匯率的風險。過去幾年,在馬來西亞、日本或者英國買樓的朋友,雖然帳面上好像有進帳,而是那些國家的貨幣貶值了,加上稅務與資金兌換中的差價損失,分分鐘得不償失。至於大灣區的樓宇,我覺得如果你是在那個城市長期居住的話,是值得大家置業的(正如國家領導人說:「樓是拿來住的」),否則,這世界上有更好的投資。想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。比較全港最抵按揭張志雲專欄其他文章:施政報告對樓市的影響【財經專欄-張志雲】如何在逆市中上車? 【財經專欄-張志雲】買樓收租的注意事項中美貿易戰會否令樓價大跌?港人首置上車盤值得買嗎?如何找到低於市價20%的筍盤?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 3 January 2020
2020年香港樓市預測 (張志雲)

新按保上台 應否借盡上車?(張志雲)

最近施政報告宣佈新按揭保險措施,800萬物業可以承造9成按揭,首期低至80萬,這個措施如果對你置業有幫助,你應否把握機會上車?應該借幾多?在回答這個問題前,首先讓我們預測一下,香港近期的社會事件對樓市的影響,之後再分析應否及如何借盡上車。樓價調整機會大執筆之時,動盪已經持續了六個月,而且對市民的生活,包括返工、消費都有很大的影響。許多生意,特別是餐飲業、旅遊業和零售業,開始了倒閉潮。許多老闆虧錢,打工仔失業,遊客消失,活動取消,交通停頓⋯香港經濟已經進入衰退期。這次事件也暴露了香港的一些結構性問題,使許多市民對政府和未來失去信心,許多企業已經安排把業務撤離香港,許多人才,尤其是外來的專業人士,也逐漸離開香港,加上許多以香港為家的市民,也打算移民。有能力移民的人士,一般是有錢的老闆們或者有專業知識的中產階級,少了這些人樓市未來的需求一定會減少。另外,如果事件不能在短期內解決,香港將變成一個沒有競爭力的城市,許多公司會撤離或者倒閉,導致短期內無可挽回的損失。許多打工仔會面臨失業,到時候有可能有許多租客被逼退租/交唔到租,業主也可能因此付不起按揭供款。一旦這情況發生,銀主盤會湧現,可是有多餘現金和信心來買樓的人我估計不多,導致樓價會在短時間內崩潰式下跌。等待時機借到盡因此,在目前情況下,我個人預測樓市在短期內會調整,也有機會進入崩潰式的下跌。有心置業的朋友應該等等。如果真的要置業,也要量力而為,想想自己和家人是否肯定有工作,會不會將來被外派或者失業。也要考慮到如果樓價跌,高成數的借貸將會使自己變成負資產,自己能不能接受這個可能性。在樓市上升期間,高成數借貸可以增加槓桿,讓自己有限的資金可以買入更大的物業。我建議有心買樓人士耐心等待這場事件的平復,到確認樓市見底回升時,再考慮「借到盡」。邊兩類人可考慮「借到盡」?「借到盡」按揭可能對兩類人士有幫助。如果你每個月收入超過七萬,而這收入來自穩定的工資(而不是佣金或者自僱人士),而且有一百萬資金可以作為首期與支付印花稅,你可以借九成按揭去買八百萬以下的物業。如果你已經有物業,你可以考慮換樓,賣掉依家手上較細/平那個物業,用高成數買入更大/貴的物業,因為新的按揭成數較高,你可能不需要額外投入資金,甚至套現部份現金,還可以住大點住好點。總結一下,買樓與按揭是重大事情,要考慮多種因素,而且每一家人的情況都不一樣,我建議大家根據自己的需求和處境,審時度勢,慎重考慮後才做出決定。想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。比較全港最抵按揭張志雲專欄其他文章:施政報告對樓市的影響【財經專欄-張志雲】如何在逆市中上車? 【財經專欄-張志雲】買樓收租的注意事項中美貿易戰會否令樓價大跌?中美貿易戰會否令樓價大跌?港人首置上車盤值得買嗎?農歷年後本港樓市或有小陽春?如何找到低於市價20%的筍盤?買樓應否借到盡?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 26 November 2019
新按保上台 應否借盡上車?(張志雲)

施政報告對樓市的影響(張志雲)

特首林鄭月娥宣讀任內第三份《施政報告》,並以土地房屋政策為重點。消息一出,一眾地產股馬上反彈,房屋政策對香港未來樓市真的有正面作用嗎?有關房屋措施,一大部份是增加公屋、過渡性房屋、資助房屋等,以解決香港人的居住問題。本人比較關注的是置業和投資方面,特別是對樓價的影響。以下是我對這份施政報告中房屋措施的看法。私樓樓價長遠飆升現在香港住宅樓的買家甚少是非香港居民,因為他們要繳交各種印花稅,近月香港發生的社會動盪,也令這些非香港居民(特別是內地人)對在香港置業存有戒心。如果他們有錢要買樓,本人覺得深圳或者是大灣區有更好的發展前景和升值潛力,或是他們更好的選擇。港人首置項目其實是多此一舉,上一個港人港地項目位於啟德,結果也是賣到非常昂貴,加上之後出售或出租都有許多限制,在我眼中完全是「搵笨」的。至於土地供應,特別是研究收回新界土地,呼籲地產商支持土地回收條例,或是「明日大嶼」,多數只是空談,傾傾吓又過咗幾年,到時林鄭可能已經落台,所以這些計劃會否成真,我並不感到樂觀。可以肯定的是,在有限的土地供應裡,公屋居屋將佔更大的比例,也就是說是私樓的供應將會更加短缺。另一邊廂,放寬首置按揭上限,將會增加對私樓的需求,供應減少和需求上升,樓價自然會飆升。首置人士門檻高本人計過數,即使在今天的低息環境中,若以九成借貸購買一個800萬的物業,每個月供款要2萬8千蚊,而且每月收入要接近8萬的高薪人士,再加上接近100萬的首期和買樓相關費用,有這個能力而又是首次置業的人士究竟有幾多個?他們又願不願意在今天這個經濟低迷的時候,把這麼多的資金孤注一擲去買樓,然後讓SSD捆綁三年。當然,不排除有些人有閒錢,以配偶或者子女的名義,用100萬資金再首次置業,不過香港到底有幾多個這樣的人士?他們又是不是真正需要幫助上車置業的人?所以我覺得放寬按揭對樓市影響不大,最多是讓業主感覺樓價有支持,在放售的時候不會太悲觀。有意置業人士宜觀望縱使房屋政策有利樓價上升,本人覺得目前香港面對的社會動盪和經濟衰退的隱憂,加上未來可能有許多高薪一族撤離香港去到大灣區發展,這些都可能抵銷施政報告對樓價的正面刺激。有心置業的朋友,不妨可以觀察多一段時間。本人深愛香港,以香港為家,也希望香港社會安穩,人人安居樂業。可是,主觀的意欲不能代替客觀的分析。希望這次我是錯的。想知邊個按揭計劃最好,立即用GoBear一click比較。比較全港最抵按揭張志雲專欄其他文章:【財經專欄-張志雲】如何在逆市中上車? 【財經專欄-張志雲】買樓收租的注意事項中美貿易戰會否令樓價大跌?中美貿易戰會否令樓價大跌?港人首置上車盤值得買嗎?農歷年後本港樓市或有小陽春?如何找到低於市價20%的筍盤?買樓應否借到盡?買村屋的投資價值及注意事項*本文的內容均為作者的個人意見,並不代表GoBear HK的立場。伸延閱讀 【我要做業主】2019居屋+「白居二」全攻略【我要做業主】綠置居2019全攻略【首置上車盤】煥然懿居全攻略【財經專欄】唔夠首期?投資樓市三五知己拍住上!加息跌市齊降臨 買樓點避撻訂/按揭陷阱? 【我要做業主】綠表、白表、白居二按揭注意事項

張志雲 17 October 2019
施政報告對樓市的影響(張志雲)
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