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【新手投資全攻略】買本港地產股七大指標你要睇

地產股,簡簡單單三個字,但卻五花八門,「內房股」由於估值及市場影響與本港地產股分別較大,不能一概而論,阿睥今日暫且不談,至於本地的地產股,大家入市前,就不妨留以一下以下七大指標。

1.    先認清公司主業

地產公司的業務,當然不止買樓賣樓這麼簡單,單計本港地產股,便可分為以下四類: 

  • 賣樓為主
  • 收租為主
  • 住宅為主
  • 寫字樓為主

業務不同,大家所看的前景和指標亦自然不同,所以入市前,最緊要就是弄清該公司的主要業務及收入來源。
 

2.    政策及利率走向

在賣樓為主業的發展商方面,有大家耳熟能詳的長實、新鴻基、恒地等等。近年樓價節節上升,發展商股價亦相應上升?非也,樓價走勢只是地產股的一個指標,而影響股價的,往往未必與實際業績有關係。

業務量固然是反映公司成績的最大指標,不過投資者及市場看的不只是現在的成績,而是未來數個月甚至數年的表現。例如最近的施政報告推出一系列針對樓市供應的措施,雖然待有關供應落成要等數年時間,不過市場預期樓市供應上升,將會影響發商業務,故報告甫公布後,相關的地產股應聲向下。

另外則是近期香港面臨加息壓力,銀行按揭息率亦有上升趨勢,地產股亦是面臨一股愁雲慘霧,因買樓人士負擔上升,需求便會受到影響,對地產股自然是負面因素。
 

3.    留意土儲

然而以上指標適用於所有地產股,為何股價下跌時部份公司跌得特別多,另外又有部份公司更具防守性?始終政策及利率走勢影響大板塊,而選股則仍要視乎小指標。以賣樓為主的發展商為例,土儲為其中一大指標。

土儲非單指擁有多少土地,而是有關土儲是否以高價買回來,成本越高,優勢自然越少,影響毛利率表現。另一方面在地價上升的趨勢下,擁有較多土儲的發展商則較吃香,因未來再用高價投地的機會較小。

4.    發展商財力

除了擁有多少土地,財力是否雄厚亦是另一大指標。發展商以高價投地,再賣樓收取利潤,因此土地及建築成本等皆需要透過銀行貸款維持。這個情況下,負債比率較小的發展商則較為有利。簡而言之,貸款對公司的負擔越少,即使銀行強制還款亦可以以公司資產負擔;貸款需要較小的發展商「捱貴息」的機會亦較小,對財務成本的影響較輕微,盈利表現自然較好。

5.    出租率

至於收租股則是將旗下物業之商鋪或寫字樓出租的公司,即太古地產 (1972)、希慎(0014)及九倉(0004)等。由於業務性質與發展商大不同,所看的指標亦有分別。其中一個主導業務的當然是出租率,出租率越高,租金收入亦越高,亦有更多條件加租。

6.    可續租租金

與租金相關指標亦可看續租租金,需知租約一簽便是一段時間,每到租約更新的加租幅度,亦影響收租股的租金收入。市場租金亦可作為指標,主要是受市道影響,續租租金亦會以市場租金作為指標之一。

7.    派息比率

除了可直接購買地產商的股票外,另一種與地產有關的股票,就是REITS,亦即是房地產信託基金,當中以領展(823)、越秀(405)最為人熟悉。不少投資者會視這類基金為收息工具,所以其派息多少,就是其中一個主要指標了。

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