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2020年香港樓市預測 (張志雲)

轉眼間就踏入2020年,回顧2019年樓市,筆者成功預測了兩個轉角位:在農曆新年前我預測了小陽春的開始,結果農曆新年後樓市升了十幾個%。六月開始香港社會經歷了由修例引起的動盪,本人預測樓市會進入一個調整期,直至目前為止,這個調整期還沒有結束。許多讀者問我,什麼時候才應該入市撈底?

樓市升跌,背後有多個因素。中美貿易第一階段告一段落,結果中國象徵式地做了若干讓步,美國也只能收貨避免繼續將貿易戰升級到災難程度。在我眼中,這並不算是什麼成果,只是雙方在談判中的一次較量,所以全球經濟並不會因此而得到明顯的改善。另一邊廂,美國聯儲局和多國央行因為經濟疲弱已經開始新一輪量寬政策,這會令市場充斥着便宜且充裕的資金,我覺得這些資金會進入股票市場,特別可能是美股市場。當然低息的環境,對樓市也會有些正面支持的作用。回望本港,本人覺得各行各業生意難做,失業率將會在農曆新年前後飆升,而旅遊業、零售業、餐飲業等重災區短期內都不會有生機。若果動亂繼續不停,香港的經濟將會受到嚴重的損害,資金和人才都會撤離香港,這對香港的樓市會有深遠的影響。

細價樓跌幅大

鑒於目前情況,本人預測明年上半年住宅會繼續往下調整,其中以細價樓的跌幅可能最大。商舖跌幅也會很大,空置率亦會維持高企。至於寫字樓和工廈,成交量和出租率都會偏低。本人不排除政府有更多的紓困措施,特別是放寬借貸、減低印花稅措施推出,這些措施在樓市往下跌倒時候可能成效不大,但是一旦樓市止跌回升,由於市場到時候會累積了龐大的購買力,導致樓市急劇上升。若果用股票市場來做個比喻,現在的樓市處於「熊一」,未來會經歷「熊二」的上落悶市和「熊三」的終極一大跌,然後就會有「牛一」的急升。

目前的不明朗因素仍多,樓市買賣出入成本太高且不靈活,所以筆者本人把資金放在現金和股票市場,若果市場好轉的話,我在股票的投資會幫助我在確定樓市重拾升軌的時候變成買樓資金。若果市場轉壞,我在股票市場要套現要比在樓市中套現容易。所以我建議大家暫時避開香港樓市。

海外樓小心匯率風險

那麼海外樓怎樣看?我覺得大家要非常小心匯率的風險。過去幾年,在馬來西亞、日本或者英國買樓的朋友,雖然帳面上好像有進帳,而是那些國家的貨幣貶值了,加上稅務與資金兌換中的差價損失,分分鐘得不償失。至於大灣區的樓宇,我覺得如果你是在那個城市長期居住的話,是值得大家置業的(正如國家領導人說:「樓是拿來住的」),否則,這世界上有更好的投資。

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